Pour en finir avec les abus des charges locatives

Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire. Mais pour éviter les abus, vérifiez les justificatifs.

Dans la plupart des cas, les logements se situent dans des immeubles en copropriété. Dans ces cas, l’entretien et les réparations des parties communes sont pris en charge par le syndic. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Or, certaines dépenses sont relatives à l’utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ainsi, le locataire se sert de l’ascenseur, de l’escalier qui est nettoyé et éclairé. Il faut rémunérer le gardien qui distribue le courrier, la personne qui s’occupe des espaces verts…

Il est donc normal que ces dépenses puissent être répercutées par le propriétaire sur le locataire.

À l’inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire, comme les honoraires du syndic, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.

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Charges récupérables

Les charges locatives couvrent les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble, aux services collectifs ainsi qu’à certaines taxes locatives (taxe d’enlèvement des ordures ménagères et/ou de balayage).

Un appartement situé dans une résidence avec ascenseur, concierge, espaces verts, chauffage collectif… génère donc des charges élevées alors qu’un petit immeuble sans prestation particulière n’entraîne que des dépenses communes minimales.

Il convient de bien interroger le propriétaire du logement pour avoir le détail des charges.

Les charges récupérables sont celles que le propriétaire paye en lieu et place de son locataire, et qu’il peut ensuite récupérer auprès de ce dernier. Les charges sont donc distinctes de votre loyer de base (la pratique des loyers « charges comprises » est interdite), et ne peuvent être fixées forfaitairement par le propriétaire puisqu’elles doivent correspondre à des dépenses réelles.

Leur paiement fait l’objet d’une mention distincte sur la quittance de loyer que doit vous remettre votre propriétaire.

La répartition des charges entre les différents locataires est à l’origine de nombreux conflits, car la loi ne pose aucun critère de répartition.

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de copropriété, peu de soucis, car les charges sont réparties en fonction de règles transparentes fixées par le syndic de l’immeuble.

C’est différent dans le cas d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire et comportant plusieurs logements. La clé de répartition est alors laissée au libre choix du propriétaire, qui peut
(ou non) choisir une règle respectant l’équité entre locataires.

Généralement, le calcul tiendra compte de la surface du logement et/ou du nombre d’occupants, ainsi que d’autres correctifs plus ou moins arbitraires.

Le propriétaire doit être capable de fournir les justificatifs des charges au locataire.

La liste des charges locatives est fixée par décret pour éviter les abus. Voici un descriptif des principales charges locatives :

  • Entretien des ascenseurs
  • Nettoyage des cages d’escalier
  • Fournitures diverses (produit d’entretien, balai…)
  • Entretien des espaces verts et autres parties communes
  • Électricité, gaz, chauffage (chaudières) et entretien des compteurs pour les parties communes
  • Vidange de la fosse septique ou toute eau
  • Frais de gardiennage éventuels
  • Taxes locatives comprenant les ordures ménagères et l’assainissement

Charges locatives non récupérables

Les charges locatives non récupérables sont celles qui ne sont pas désignées dans le décret n° 87:713 du 26 août 1987. Voici quelques exemples :

  • Encombrants : l’enlèvement des encombrants ne peut pas être assimilé à des ordures relevant de l’entretien de propreté ou à des rejets domestiques.
  • Dératisation : La dératisation ne figure pas sur la liste des charges récupérables.
  • Travaux de nettoyage des graffitis : En cas de frais consécutifs à des actes de vandalisme, le bailleur ne peut pas faire supporter par ses locataires les travaux de nettoyage de graffitis apposés sur les murs. Ces travaux ne peuvent être assimilés à des travaux d’entretien, ni être classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables.

Paiement des charges locatives

Les charges se présentent sous forme d’une provision mensuelle. Leur montant est calculé sur la base des charges locatives réelles pesant sur l’appartement et fait au besoin l’objet d’une régularisation annuelle.

La provision de charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. Comme ce montant n’est pas connu au jour le jour, le locataire verse tous les mois une provision de charges, fixée en fonction du budget de la copropriété de l’année précédente.

Régularisation annuelle

Une fois par an, le syndic arrête les comptes de la copropriété et adresse au propriétaire un relevé faisant apparaître les dépenses réelles. Le propriétaire régularise alors les charges de son locataire. Notez qu’il a l’obligation de le faire au moins une fois par an. Lorsqu’il reçoit son arrêté de charges, le propriétaire fait les comptes et vérifie que la provision couvre bien les dépenses réelles. Pour cela, il compare le relevé de charges du syndic avec le décret de 1987.

À savoir : si la provision est supérieure au montant réel des charges locatives, le bailleur rembourse au locataire le trop-perçu. Si elle est insuffisante, le propriétaire réclame le complément au locataire et peut réajuster la provision à la haute.

Concrètement, le bailleur doit adresser au locataire un décompte de charges et doit tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires pendant 1 mois à compter de la demande de régularisation.

Pièces justificatives des charges

La loi donne 2 outils au locataire pour vérifier le bien-fondé des charges qui lui sont demandées : le décompte détaillé, que le bailleur doit lui adresser 1 mois avant la régularisation, et le droit d’accès aux documents comptables du gestionnaire.

Le décompte détaillé des charges

La loi prévoit que le décompte est établi « par nature de charges ». Pour respecter cette prescription, certains gestionnaires vont détailler sur plusieurs pages les dépenses engagées, tandis que d’autres limiteront le décompte à un chiffre par poste : entretien, chauffage, ascenseur, eau froide… Il ne semble pas qu’ils soient fautifs, mais ils s’exposent à devoir répondre à toute demande d’explication du locataire.

Autre exigence de la loi : dans les immeubles collectifs, le décompte doit indiquer le ou (les) mode(s) de répartition entre les occupants. Enfin, le bailleur doit adresser le décompte à chaque locataire.

Les justificatifs sont à la disposition des locataires

Durant 1 mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, mais elles n’ont pas à lui être communiquées. La loi en vigueur ne précise pas quelles sont ces pièces justificatives. Le locataire devra en exprimer le souhait auprès de son bailleur. À ce dernier de lui ménager un rendez-vous dans les bureaux du gestionnaire, qui pourra être le syndic.

Le locataire pourra suspendre le paiement du solde des charges aussi longtemps qu’il n’aura pas été en mesure de prendre connaissance des justificatifs. Passé le délai d’un mois, le locataire ne peut plus exercer ce droit et les charges sont alors considérées comme justifiées, avec cette conséquence que le locataire qui ne s’acquitte pas du solde demandé encourt la résiliation du bail.

S’il conteste cette demande, il devra saisir le tribunal, sans attendre de recevoir un commandement de payer ou dans le mois qui suit ce commandement. Le locataire qui demande à consulter les justificatifs de charges et auquel le propriétaire ne répond pas est en droit de ne pas payer le solde qui lui est demandé, les charges n’étant pas justifiées.

Cependant, il doit ménager les preuves de sa bonne foi en renouvelant sa demande de rendez-vous par lettre recommandée, sans attendre l’expiration du délai de 1 mois.

Pour un contrôle efficace

Face à une forte hausse des charges, votre premier travail consiste à comparer le nouveau décompte à celui de l’année précédente pour repérer quels postes ont « dérapé ».

Une fois les anomalies localisées, prévoyez quels justificatifs demander lors de la visite de contrôle. Si le décompte est suffisamment détaillé, cela est relativement aisé. S’il est succinct, cela est plus délicat.

Par exemple, si un poste intitulé « entretien-hygiène » ne distingue pas les salaires des fournitures, l’entretien de propreté de la désinsectisation… il faut alors tout vérifier.

Si cela vous est possible, ne venez pas seul au rendez-vous. L’administration a d’ailleurs rappelé qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’interdisait aux locataires ou à leur organisation de se faire assister par une personne compétente lors de l’examen des pièces justificatives.

Sur place, soyez attentif aux dates des interventions, à leur fréquence, à l’intitulé des factures, aux consommations enregistrées… Demandez à photocopier les documents, mais sachez qu’on peut vous en facturer le prix et vous refuser cette possibilité. N’hésitez pas non plus à demander des explications sur les points douteux.

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