Acheter un bien immobilier aux enchères

La salle des ventes abrite un univers fascinant et, pour beaucoup mystérieux. Contrairement aux idées reçues, dans une vente aux enchères, il ne s’y acquiert pas que des objets d’art, mais aussi des biens immobiliers. Transparence, prix du marché en temps réel, rapidité et même bonnes affaires y attendent le particulier.

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Les différentes ventes aux enchères

Les ventes aux enchères sont publiques et gratuites. Tout un chacun peut y assister en tant que spectateur pour se familiariser avec cet univers particulier.

Il existe deux sortes d’adjudications : les volontaires, organisées par la chambre des notaires pour des particuliers, des associations, des collectivités locales… et les forcées, qui font suite à des saisies immobilières.

On distingue trois types de ventes aux enchères qui suivent chacune des règles particulières.

Les ventes aux enchères de la chambre des notaires

Les biens immobiliers y sont cédés par la seule volonté des propriétaires, qui espèrent retirer de cette vente sécurisée un prix plus élevé que par le circuit classique.

La Ville de Paris, notamment, confie régulièrement à la chambre des notaires une partie de son patrimoine immobilier pour le mettre en vente.

Avant d’être proposés, les biens sont expertisés, puis la mise à prix, environ un tiers inférieur à la valeur vénale, est définie.

Si le bien est loué, le revenu annuel est mentionné afin que l’acquéreur potentiel puisse en estimer la rentabilité locative.

Environ trois semaines avant la vente, des visites sont organisées et un cahier des charges contenant l’expertise technique du logement est mis à disposition à l’étude notariale.

Contrairement à une cession classique, la vente aux enchères n’inclut pas de délai de rétractation.

Conditions de participation : les participants à la vente doivent se munir d’une pièce d’identité et remettre au notaire un chèque de consignation (chèque de banque ou chèque certifié) d’environ 20 % de la mise à prix du bien. Ce chèque sera restitué aux personnes ne remportant pas l’enchère.

À l’issue de la vente, l’acquéreur signe un procès-verbal d’adjudication.

L’acquisition est définitive onze jours après les enchères si personne ne surenchérit en offrant au moins 10 % de plus que le prix adjugé. Une fois les enchères remportées, l’acheteur dispose de 45 jours pour honorer la totalité de l’acquisition.

Mieux vaut donc disposer du capital à l’avance, que la somme soit réglée comptant ou à crédit. Si au-delà de ce délai l’acquéreur n’a pas payé, il doit honorer un intérêt légal majoré de 5 points de pénalité. S’il ne peut couvrir la somme, on parle de « folle enchère » et l’adjudicataire défaillant perd son chèque de consignation.

Bon à savoir

La personne qui signe une autorisation d’enchérir s’engage à faire au moins une proposition pendant la vente.

Les ventes du tribunal de grande Instance

Les biens adjugés proviennent de liquidations judiciaires ou de saisies immobilières. Au minimum 20 jours avant l’adjudication, l’avocat du créancier publie une annonce dans les journaux d’annonces légales, la presse locale et au tribunal.

Les mises à prix sont en général très intéressantes, la priorité étant d’éponger des dettes. Elles sont fixées en général à 50 % de la valeur d’expertise.

Attention, même si les mises à prix sont intéressantes, en présence de nombreux acheteurs, les enchères atteignent rapidement les prix du marché.

Le cahier des charges du bien est déposé au greffe des criées du tribunal.

Conditions de participation : le participant à une telle vente doit faire appel à un avocat de la juridiction concernée. C’est lui qui officie en son nom en fonction du montant maximal que l’acheteur lui a indiqué.

À Paris, chaque participant doit consigner 20 % de son prix maximal, mais les règles varient en fonction des juridictions.

Pendant ces transactions, une série de 3 bougies est allumée. L’adjudication est prononcée quand la troisième bougie s’éteint.

La vente devient définitive 10 jours après les enchères si personne ne surenchérit à au moins 10 % de plus que le prix adjugé.

Le montant de l’adjudication est à régler dans les 3 mois suivants la vente. En cas de retard, un intérêt légal majoré de 5 points de pénalité est à payer et si l’adjudicataire ne peut honorer son achat, il est tenu de payer la différence entre le prix qu’il s’était engagé à payer et le prix de revente.

L’adjudicataire ne paie ni frais de notaire ni droits de mutation. Il honore en revanche les frais préalables de vente.

Bon à savoir

Attention, la Cour de cassation a précisé que la loi Carrez ne s’applique pas aux ventes aux enchères faisant suite à une saisie immobilière. Vous ne pouvez réclamer aucune baisse de prix en cas de surface réelle inférieure à celle indiquée dans le cahier des charges.

Autre point important : l’ancien propriétaire du bien saisi est normalement tenu de quitter les lieux. S’il ne l’a pas fait, c’est l’acquéreur qui doit engager une procédure d’expulsion, longue et coûteuse.

Ventes de l’administration des Domaines

Lorsque l’État décide de se séparer de son patrimoine immobilier ou de successions non réclamées, c’est aux Domaines qu’il fait appel.

Les prix et les montants d’adjudication sont en général bien en dessous du marché, excepté lorsqu’il s’agit de biens très convoités.

La publicité — indiquant les horaires de visite — commence six semaines avant la vente dans les journaux d’annonces légales.

Ici, nul besoin d’un avocat, les enchères se font à la bougie et augmentent de 1 000 € en 1 000 euros.

Contrairement aux autres enchères, la vente est définitive et aucune surenchère n’est possible dans les jours qui suivent.

L’adjudicataire ne paie que les droits de mutation, le salaire du conservateur et les timbres, soit un peu moins de 5 % du coût de l’acquisition.

Ensuite, les modalités de paiement varient entre 1 et 6 mois avec intérêts au taux légal.

L’acte de vente est authentifié par le préfet et a la même valeur qu’un titre de propriété délivré par un notaire.

Conditions de participation : pour enchérir, le participant doit apporter avant la vente une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile et un chèque de banque à l’ordre du Trésor public représentant 5 % de la mise à prix.

Bon à savoir

Le règlement prévoit que l’acquéreur accepte de prendre le bien dans l’état où il se trouve ; celui-ci ne dispose donc d’aucune garantie pour vice caché. En cas de doute, il est sage de faire venir un architecte le jour de la visite afin d’être bien conseillé.

Des bonnes affaires ?

Pour trouver le bien immobilier de ses rêves, il faut savoir s’armer de patience, car on trouve de tout aux enchères.

Il est primordial de visiter le lieu, si besoin avec un expert, et de ne rien laisser au hasard : consultation de sa banque pour le financement, examen du cahier des charges… la décision d’achat doit être prise avant de pénétrer dans la salle des ventes.

Lors des enchères en elles-mêmes, la règle est de se fixer un budget et de s’y tenir, en ne négligeant pas les coûts des travaux futurs ainsi que les frais : ceux-ci tournent autour de 12 à 15 % du montant de la vente pour les tribunaux, 10 % environ pour la chambre des notaires et 5 % pour la vente par les Domaines.

Sans surprise, les enchères suivent la conjoncture. En période faste, c’est bien sûr le vendeur qui réalise une bonne affaire et non l’acheteur. La décote moyenne est de 30 % lors de la mise à prix.

Cela signifie que si les prix ne montent pas à 30 %, les biens partent en dessous de leur valeur vénale.

Les meilleures opérations se réalisent sur des biens anciens à rénover. Attention cependant ; plus la mise à prix est basse, plus les enchères grimpent.

Les séances des tribunaux de grande instance, pour lesquelles il faut prendre un avocat, sont moins fréquentées, donc synonymes d’achats avantageux.

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