Acheter un bien immobilier en indivision

Vous achetez un bien immobilier à plusieurs. Si rien n’est prévu, vous serez sous le régime de l’indivision. Comment ça marche ? Quels sont les risques ?

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Entre parents, amis ou concubins, l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain est de plus en plus courant quand on veut devenir propriétaire.

En dehors du cadre particulier du mariage, si aucune disposition particulière n’est prévue avant l’achat, vous serez automatiquement soumis au régime de l’indivision.

C’est la solution adoptée par la plupart des personnes qui achètent un bien à plusieurs, car elle est simple et sans formalités.

Pourtant, la gestion d’un bien en indivision est contraignante et peut aboutir à des situations de blocage.

Cet article vous explique tout sur ses avantages, ses inconvénients et sur les solutions qui s’offrent à vous.

Les avantages de l’indivision

Simple à mettre en œuvre, l’indivision permet de partager la propriété d’un bien immobilier.

Devenir indivisaire, c’est simple

Acheter en indivision, c’est être propriétaire en commun d’un bien avec d’autres.

Chaque personne appelée « indivisaire » est propriétaire d’une quote-part à hauteur de son apport personnel dans l’acquisition.

Le nom de chacun des indivisaires doit figurer sur l’acte notarié.

Mais il n’y a pas de formalités particulières à effectuer. Attention, faites bien mentionner la contribution de chacun dans l’acte de propriété. C’est important, car si vous ne le précisez pas, l’indivision sera considérée comme à parts égales.

Vos droits et obligations sur le bien

Devenir indivisaire d’un bien vous donne des droits sur celui-ci au même titre que tout propriétaire.

Chacun peut utiliser librement le bien, à condition de respecter les droits des autres indivisaires.

Il faut donc choisir ensemble les modalités d’utilisation du bien.

Par exemple, si un indivisaire utilise seul le bien, il doit, en principe, verser une indemnité aux autres.

Vous êtes aussi solidaire avec les autres co-indivisaires des dépenses relatives au fonctionnement et à l’entretien du bien et du remboursement des prêts contractés pour l’acheter. Cela permet de partager les frais.

Les inconvénients de l’indivision

La gestion d’un bien à plusieurs est toujours plus complexe, et il en est de même lorsqu’il faut le vendre et sortir de l’indivision.

La transmission du bien est plus difficile lorsqu’il est en indivision.

Une gestion collective lourde

Être propriétaire à plusieurs implique que les décisions soient prises ensemble. Il faut donc bien s’entendre.

Une loi du 23 juin 2006 a assoupli les règles de gestion pour limiter les situations de blocage.

Avant cette loi, toute décision concernant le bien devait être prise à l’unanimité, ce qui n’était pas toujours facile à obtenir.

Dorénavant, les décisions de gestion courante sont prises à la majorité des deux tiers (par exemple, pour réaliser des travaux d’entretien ou renouveler un bail).

Un indivisaire peut aussi prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien afin d’éviter un dommage matériel ou financier, la perte du bien ou la diminution de sa valeur : il peut s’agir par exemple de la réparation d’un mur ou d’une toiture, ou encore de la mise en demeure d’un locataire de payer son loyer.

Il peut aussi décider de vendre ou donner sa part. Mais, les autres indivisaires sont prioritaires pour la lui racheter.

L’unanimité est requise seulement pour les actes les plus importants, à savoir la vente, la donation ou la prise d’hypothèque.

Ainsi, aucun des partenaires ne peut prendre la décision de vendre le bien sans accord de l’autre.

En cas de séparation ou de décès

En cas de mésentente ou de séparation, le partage du bien devient la seule issue et conduit à la vente du bien.

En effet, on ne peut pas contraindre un indivisaire à rester dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué.

Il peut se faire à l’amiable, auquel cas le produit de la vente est réparti en fonction de l’investissement de chacun.

Un indivisaire peut aussi racheter la part de l’autre. En cas de désaccord, c’est au tribunal d’intervenir pour procéder au partage.

En cas de décès, ce sont les héritiers du défunt qui deviennent propriétaires de sa part. C’est un aspect contraignant de l’indivision, notamment entre concubins. Les héritiers du défunt peuvent exiger la vente du bien ou le versement d’une indemnité par l’autre concubin si celui-ci souhaite conserver le logement.

Le recours au notaire, un moyen d’éviter les difficultés

Pour éviter de vous trouver dans des situations de blocage, il est possible de rédiger une convention d’indivision pour une durée déterminée, dans la limite de cinq ans renouvelables.

Cela vous permettra notamment de préciser les modalités de gestion du bien et les conséquences en cas de séparation ou de décès.

Elle doit être rédigée par un notaire qui pourra aussi vous conseiller quant aux conséquences fiscales en cas de transmission.

La convention d’indivision peut considérablement en faciliter la gestion, notamment en désignant un gérant qui sera chargé de veiller à l’entretien du bien, de décider des travaux nécessaires, etc.

Il est aussi possible de prévoir, en cas de décès de l’un des partenaires, la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.

Les autres solutions

Lorsqu’on achète à plusieurs, il existe des alternatives à l’indivision. Toutefois, elles ont aussi leur lot d’inconvénients.

Créer une SCI

Pour éviter l’indivision, vous pouvez choisir de créer une société civile immobilière (SCI).

Ainsi, au lieu de devenir propriétaire du logement, vous devenez associé d’une société qui est propriétaire et dont vous détenez des parts.

Cela vaut le coup si vous avez plusieurs biens (une résidence principale et une résidence secondaire, un studio que vous mettez en location…).

En intégrant tous ces biens dans une SCI, vous en faciliterez la gestion en fixant des règles moins contraignantes que celles de l’indivision.

Ainsi, vous pouvez prévoir qu’un de vous pourra décider seul de l’exécution de certains travaux.

En cas de séparation ou de décès, la SCI offre plus de souplesse que l’indivision.

Par exemple, si l’un des concubins souhaite conserver le logement, il a la possibilité de racheter les parts sociales de son ex-compagnon et de rester dans le logement grâce à une clause spécifique insérée au préalable dans les statuts.

Les inconvénients

La SCI n’est pas sans inconvénient. Elle génère des coûts lors de sa constitution (entre 1 500 et 2 000 euros).

Elle nécessite une gestion rigoureuse : rédaction des statuts, tenue d’assemblées, etc.

Enfin, en cas de séparation conflictuelle, il est plus difficile d’en sortir, car le tribunal ne peut pas provoquer le partage de la SCI.

Insérer une clause de tontine

Une tontine ou clause d’accroissement peut être insérée dans l’acte d’achat du bien immobilier.

Elle est intéressante pour un couple, car elle est plus protectrice en cas de décès de l’un des deux partenaires.

Cette clause permet alors de rendre le dernier survivant unique propriétaire du bien, quelle que soit sa part versée lors de l’achat.

Il est considéré comme seul propriétaire du bien depuis le jour de son acquisition et peut continuer à occuper le logement.

Les inconvénients

C’est un dispositif très rigide, car il faut l’accord des deux parties pour le supprimer.

En cas de séparation et à défaut d’accord, la situation est alors bloquée jusqu’au décès de l’un des deux partenaires et le bien ne pourra pas être vendu ni partagé.

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