Comment bien rédiger un état des lieux

Également appelé constat d’état des lieux, l’état des lieux est un document primordial tant au moment de l’entrée dans le logement que lors de la sortie. Décrivant pièce par pièce le logement loué, il permet de comparer son état au début et à la fin de la location et ainsi de savoir si les travaux nécessaires incombent au propriétaire ou au locataire. Cet article vous détaille ce document capital.

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Qui établit l’état des lieux ?

Il doit être écrit soit sur une simple feuille de papier, soit sur un formulaire préimprimé. Le locataire et le propriétaire (ou à défaut un agent immobilier) doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord et dans de bonnes conditions de clarté dans les pièces visitées.

Si l’une des parties est absente, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de 7 jours.

L’état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l’autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu’il comporte.

L’état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire.

Quand le rédiger ?

Lors d’une location, ce n’est pas un état des lieux qui doit être rédigé, mais deux. Le premier à l’entrée lors de la remise des clés avant que le locataire n’y installe ses meubles et le second à la sortie au moment de la restitution des clés, lorsque le logement est vide.

Que doit contenir un état des lieux ?

Plus il est détaillé, mieux c’est. La description de l’ensemble du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond.

Les équipements et le mobilier doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, du sol, huisserie, portes, fenêtres, volets roulants…

En ce qui concerne les appareils comme les plaques électriques, par exemple, outre leur aspect extérieur, il faut impérativement vérifier leur bon fonctionnement.

Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l’entrée et à la sortie des lieux.

Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige.

Que faire en cas de désaccord ?

Lors de la rédaction de l’état des lieux, si les deux parties ont une appréciation différente de l’état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s’imposera aux deux parties.

Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire appel, sans frais, à la Commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). Celle-ci convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.

Conséquences d’un état des lieux non établi

Sans état des lieux, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel (l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence à l’article 1731 du Code civil : « S’il n’a pas été fait d’états des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »).

Cependant, cette présomption est valable pour la partie qui ne s’est pas opposée à la rédaction de l’état des lieux.

Ainsi, trois situations sont possibles :

  • Le propriétaire refuse d’établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
  • Le locataire s’est refusé à l’établissement de l’état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
  • D’un commun accord, le locataire et le propriétaire n’ont pas établi d’états des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.

Apparition de défauts après état des lieux entrant

Une fois l’emménagement fait, si le locataire découvre une dégradation importante ou un vice de construction, il doit immédiatement en informer son propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception (de préférence).

Pour pallier les éventuels problèmes de chauffage et d’électricité, la loi a prévu au cours du premier mois de chauffe, ou si l’électricité ne fonctionne pas au moment de l’état des lieux, la possibilité d’émettre des réserves afin de faire modifier l’état des lieux pendant le premier mois suivant l’installation.

Les obligations d’entretien du locataire

Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il doit effectuer les petites réparations durant toute la période de location ou le cas échéant juste avant l’état des lieux de sortie.

Outre les réparations, le locataire doit avant son départ reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.

Si le logement n’a pas à être remis à neuf, il doit être rendu dans l’état où il a été reçu.

Cependant les détériorations provenant d’un usage anormal telles que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, les appareils électroménagers détériorés… doivent être remis en bon état.

Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l’accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d’origine.

Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire.

Les dégradations à la charge du propriétaire

Le locataire n’étant pas responsable de l’usure d’un logement et de ses équipements résultant d’un usage normal, c’est donc au propriétaire que revient l’obligation de les remettre en état ou de les réparer.

Ainsi, tapisserie passée, peinture jaunie ou écaillée, plafonds fissurés, portes et fenêtres abimées devront être remis en état par le propriétaire.

De la même manière, les dégâts dus aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au logement ou force majeure sont de sa responsabilité

Le locataire doit tout de même informer ce dernier dès qu’il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances concernées.

Délai pour l’état des lieux sortant

L’état des lieux sortant doit être rédigé dans un délai relativement court. Celui dressé plusieurs semaines après le départ du locataire perd toute crédibilité en cas de problème.

Remise du dépôt de garantie

Le sort du dépôt de garantie dépend entièrement de l’état des lieux établi à l’entrée et à la sortie du logement.

En effet, si au moment de la comparaison des deux états des lieux des dégradations imputables au locataire sont avérées, le propriétaire a l’obligation d’établir un ou plusieurs devis justifiant le coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement avant de les prélever sur le dépôt de garantie.

Si le logement est en bon état lors de la sortie, le propriétaire a deux mois, à compter de la remise des clés, pour rendre l’intégralité du dépôt de garantie.

Passé ce délai, la somme à rendre sera majorée d’intérêts légaux.

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