Les droits des locataires

Lorsqu’un locataire emménage dans une nouvelle habitation, il méconnaît trop souvent ses droits et les difficultés surviennent pour lui lors de son départ. Cet article vous donne les clés pour maîtriser toutes les règles relatives à la location, de l’entrée à la sortie du logement.

bail

L’état des lieux

Il doit être établi pour tous les types de location. Toutefois, il n’est pas obligatoire pour les meublés.

L’état des lieux est constaté en début de bail lorsque le propriétaire remet les clés à son locataire, et en fin de contrat lorsque l’occupant du logement quitte les lieux.

Si le propriétaire constate des détériorations, il pourra conserver une partie du dépôt de garantie.

Lors de son entrée dans le logement, le locataire a la possibilité d’exprimer son désaccord et de ne pas apposer sa signature sur l’état des lieux s’il manque un équipement ou si un élément doit manifestement subir une réparation.

Le locataire est en droit de signaler au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception les défauts qui n’auraient pas été consignés dans l’état des lieux quelques jours après son entrée.

L’occupant a également le droit de réclamer un état des lieux du chauffage en début de saison.

En cas d’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état. Cela lui est très souvent défavorable, car il devra donc restituer le bien en bon état même si ce n’était pas le cas initialement.

Malgré tout, si le locataire avait envoyé une mise en demeure de procéder à l’état des lieux et si le propriétaire n’a pas donné de suite à cette requête, ce dernier sera obligé de démontrer que son bien était en état.

En cas de litiges entre les deux parties, il faut saisir la commission départementale de conciliation.

Le dépôt de garantie

Cette somme équivalente à un mois de loyer sans les charges provisionnelles sert à couvrir d’éventuels loyers impayés ou dégradations que l’occupant aurait pu commettre. Elle n’est pas obligatoire pour les locations meublées.

Le montant du dépôt de garantie ne peut en aucun cas être revu pendant toute la durée du bail ni à son renouvellement.

Le locataire doit récupérer cette somme dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au propriétaire, sauf en cas de déductions des frais de réparation des dégâts causés par l’occupant.

Si le bailleur ne restitue pas ce dépôt de garantie dans les temps impartis, le locataire touchera alors le produit des intérêts au taux légal de cette somme.

En cas de litige, les deux parties peuvent s’adresser à l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou à une association de locataires ou de propriétaires.

Les droits du locataire

L’occupant a la possibilité de réaliser des travaux sans l’accord de son propriétaire si celui-ci n’a pas effectué les réparations qu’il s’était engagé à exécuter dans un délai d’un an.

Si le tribunal a rejeté l’opposition du bailleur de faire réaliser des travaux par son locataire, ce dernier pourra alors commencer son chantier.

Malgré tout, si les travaux touchent aux parties communes d’un immeuble, le locataire doit obtenir l’accord de la copropriété.

Lorsque le bail prend fin, le locataire a le droit d’exiger une indemnité pour les travaux d’amélioration qu’il a réalisés dans le logement.

Le locataire est en droit de réaliser les aménagements de son choix dès lors que cela ne transforme pas de façon définitive le bien loué.

De plus, le locataire doit recevoir un logement décent lors de son entrée dans sa nouvelle habitation. C’est-à-dire qu’il doit pouvoir jouir d’une location qui ne laisse pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.

Le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations qui n’incomberaient pas au locataire. En effet, il doit garantir :

  • Une protection contre les risques de dégâts des eaux (remontées, infiltrations…).
  • Le bon état des équipements du logement.
  • La conformité des matériaux de construction, de canalisation et de revêtement afin qu’ils ne soient pas dangereux pour la santé et la sécurité des locataires.
  • Une électricité aux normes ainsi qu’un chauffage correspondant aux normes de sécurité.
  • Un bon dispositif de ventilation.
  • Une pièce à vivre d’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

Si ces conditions ne sont pas réunies, le logement n’est pas considéré comme décent et le locataire est en droit de réclamer la mise en conformité du bien loué.

Si le propriétaire ne tient pas compte des requêtes formulées par son occupant dans un délai de deux mois, alors la commission départementale de conciliation pourra être saisie.

Ensuite, si aucune solution n’a été trouvée, ce sera au juge du tribunal d’instance de rendre une décision et de fixer le délai d’exécution des travaux.

Il pourra alors décider de réduire le montant du loyer.

Si le propriétaire souhaite effectuer des travaux au cours du bail, il doit le notifier à son locataire par lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur doit garantir un usage paisible du logement à son locataire.

Sur demande du locataire, le bailleur doit lui remettre une quittance de loyer.

La rupture du bail par le locataire

Le locataire a le droit de mettre un terme à son bail, même si celui-ci n’est pas achevé, en respectant un préavis de trois mois. Toutefois, cette échéance peut être réduite à un mois si le locataire doit déménager pour les raisons suivantes :

  • Obtention de son premier emploi.
  • Mutation.
  • Perte d’emploi.
  • Obtention d’un nouvel emploi suivant une perte d’emploi.
  • Personne âgée de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.
  • Bénéficiaire du RSA.

Cette demande de rupture de bail doit être envoyée en lettre recommandée avec avis de réception. Le préavis prend effet le jour de la réception de ce courrier par le propriétaire.

Si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, il est tout de même redevable de ses loyers. Cependant, il peut trouver un arrangement avec son bailleur si celui-ci a trouve un autre locataire pour occuper les lieux.

La rupture du bail par le propriétaire

Le bailleur ne peut pas demander à son locataire de déménager avant la fin du contrat, sauf dans les cas suivants :

  • Le propriétaire veut reprendre ce logement pour le vendre ou pour y vivre.
  • Le locataire ne s’acquitte pas de ses loyers. La rupture du bail doit être notifiée par courrier recommandé avec avis de réception.

Si le bailleur donne congé à son locataire en cas de reprise du logement, il doit indiquer les noms et coordonnées des futurs occupants.

Les bénéficiaires de ce nouveau bien ne peuvent être que le bailleur lui-même ou son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ainsi que ceux de son partenaire.

Dans le cas d’une rupture de bail pour cause de vente, le bailleur doit indiquer au locataire en priorité le prix et les conditions de vente du logement. Cette proposition de vente n’est valable que deux mois pour le locataire. Si, dans son courrier de réponse, l’occupant signale qu’il aura recours à un crédit, alors le délai de la signature de la vente est reporté à quatre mois afin de laisser la possibilité au locataire d’obtenir son prêt.

Si le propriétaire trouve un acquéreur pendant la durée du bail, le locataire peut rester dans le logement sans que son contrat ne soit modifié. Lors du renouvellement du bail, le propriétaire ne peut donner congé au locataire si celui-ci :

  • est âgé de plus de 60 ans.
  • a des revenus annuels inférieurs à une fois et demie le salaire minimum.

À l’inverse, cette règle s’applique également si le propriétaire est dans la même situation.

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