Le propriétaire d’un terrain qui n’a aucun accès à la voie publique peut demander un droit de passage sur l’une des propriétés voisines.
Votre terrain est enclavé : dans ce cas, votre voisin ne peut pas refuser un passage suffisant sur son terrain (appelé servitude de passage), sauf si vous êtes directement responsable de votre enclavement (vous avez bâti une construction vous bouchant l’accès à la voie publique, par exemple).
Mettez-vous d’accord sur « l’assiette » du droit de passage :
- Le tracé du passage : vous devez en principe opter pour le trajet le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique.
- L’étendue et les conditions de ce droit : la largeur du passage, les engins autorisés, les heures et jours de passage permis, l’autorisation de stationner ou pas…
- Les conditions de son entretien : normalement, c’est vous qui supportez l’ensemble des frais liés à l’établissement et à l’entretien de ce droit de passage. Si le chemin est utilisé par votre voisin et vous, les dépenses peuvent être partagées.
Il est préférable de recourir aux services d’un notaire qui vous aidera à vous mettre d’accord, notamment en se déplaçant pour analyser la configuration des lieux. Il vous conseillera de publier l’acte au service de publicité foncière.
Si vous ne parvenez pas à vous entendre, les modalités du droit de passage sont fixées par le tribunal de grande instance après expertise judiciaire.
Le terrain de votre voisin n’est pas enclavé et il souhaite, malgré tout, passer chez vous. Quelle que soit la raison qu’il invoque, par exemple, éviter de faire un grand détour pour accéder à la voie publique, vous n’êtes pas tenu d’accepter.
Si vos relations sont bonnes, que le désagrément occasionné est faible et que vous êtes tenté de dire oui par gentillesse ou courtoisie, prenez quelques précautions. Formulez votre accord par écrit et indiquez, par exemple, que ce droit de passage n’est que temporaire (fixez une date limite) et que cet accord ne vaut qu’entre vous, c’est-à-dire les propriétaires actuels.
Attention aux accords informels entre voisins. Une servitude n’est pas attachée à une personne, c’est-à-dire au propriétaire, mais à un fonds, c’est-à-dire au bien immobilier. Il vaut mieux la faire constater dans un acte notarié, puis la publier au service de publicité foncière afin qu’elle soit mentionnée dans les titres de propriété de chacun des biens concernés (environ 700 €). Si vous vous mettez simplement d’accord de façon informelle avec votre voisin, la servitude ne sera pas opposable aux futurs propriétaires.
