Comment faire face à une expropriation ?

Les pouvoirs publics ont la possibilité de vous enlever la propriété de votre bien immobilier. Et si cette démarche est très souvent synonyme de conflits, les particuliers obtiennent rarement gain de cause, intérêt général oblige… Cependant, en cas d’expropriation, les expropriés peuvent défendre leurs droits pour s’en sortir avec une indemnité à la hauteur de leurs pertes.

La construction d’un complexe commercial de grande envergure, d’un stade, d’une autoroute, d’un bâtiment officiel, d’un lotissement, d’une zone industrielle… autant de projets d’urbanisme d’importance qui amènent quasi systématiquement les pouvoirs publics à exproprier quelques propriétaires.

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Puisque s’ils parviennent à racheter certains terrains visés, en cas d’utilité publique reconnue, les collectivités territoriales (ou l’État) finissent de prendre possession des terrains visés en expropriant les derniers propriétaires récalcitrants.

D’autres causes, plus négatives, peuvent conduire à une expropriation : les catastrophes naturelles ou les menaces de catastrophe, à l’image de la fameuse zone noire décrétée en Vendée suite à la tempête Xynthia, qui a été perçue comme une double peine (la catastrophe + l’expropriation) par certains sinistrés. Mais ce dernier exemple reste un cas particulier en matière d’expropriation.

L’utilité publique

Dans tous les cas de figure hors risques de catastrophe naturelle, l’expropriation est conditionnée par la déclaration d’utilité publique du projet d’urbanisme.

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’article L11-1, définit ce passeport vers l’expropriation comme suit : « L’expropriation d’immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers, ne peut être prononcée qu’autant qu’elle aura été précédée d’une déclaration d’utilité publique intervenue à la suite d’une enquête et qu’il aura été procédé contradictoirement à la détermination des parcelles à exproprier, ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés ».

Cette enquête est menée par un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête qui doivent rendre leurs conclusions six mois maximum après l’ouverture de l’enquête publique.

Suite à cette enquête, lorsque le commissaire enquêteur est favorable au projet, une déclaration d’utilité publique (DUP) est prononcée. En parallèle, le préfet engage une enquête par parcelles.

En cas de projet non abouti

Les personnes expropriées bénéficient d’un droit de rétrocession si le projet d’urbanisme n’aboutit pas, comme défini à l’article L12-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Si les immeubles expropriés en application du présent Code n’ont pas reçu dans le délai de 5 ans la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de 30 ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique ».

Être indemnisé

La suite de la procédure est simple. Une fois la DUP prononcée : un arrêté de cessibilité est envoyé aux personnes touchées et l’expropriation peut alors avoir lieu.

Reste ensuite à fixer le montant des indemnités dont bénéficient les expropriés. Cette indemnisation concerne les propriétaires, les usufruitiers ainsi que les locataires ayant un bail d’habitation, un bail professionnel, commercial ou rural.

Le déroulement ? Dans un premier temps, l’entité expropriante (État, collectivités…) doit proposer une offre d’indemnisation à toutes les personnes touchées, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Suite à l’envoi de ce courrier, les « victimes » ont un délai de 15 jours pour faire connaître à l’expropriant leur acceptation, ou leur refus accompagné de leurs prétentions, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit indiquer les noms, prénoms, domicile, date et lieu de naissance des personnes concernées.

À noter : il est souvent intéressant, pour les expropriés, de négocier, puisque la procédure judiciaire peut être coûteuse pour les deux parties et l’estimation finale peut être désavantageuse pour le propriétaire. Comme il est parfois aussi intéressant de négocier une vente à un prix avantageux avant toute procédure d’expropriation.

Devant les tribunaux

Si 1 mois après l’offre d’indemnisation, aucun accord amiable n’a été trouvé, la personne expropriante doit saisir le tribunal de grande instance.

Le tribunal organise une visite des lieux concernés dans les 2 mois et une rencontre.

Une audience suit alors immédiatement la visite des lieux suite à quoi, un délai de 8 jours est de nouveau laissé aux parties pour trouver un accord amiable sur le montant de l’indemnité d’expropriation.

Passé ce délai et toujours en l’absence d’accord amiable, le juge fixe définitivement l’indemnité d’expropriation par ordonnance. Cette indemnité correspond à la valeur du bien estimée ainsi qu’aux préjudices résultant de la dépossession du bien : déménagement, réinstallation…

À ce stade de la procédure, les expropriés se retrouvent dans l’impossibilité de vendre leur bien et tous les baux (habitation, professionnel…) sont automatiquement résiliés.

En revanche, l’expropriant doit de son côté verser l’indemnité dans les 3 mois.

À savoir : si l’indemnité n’est toujours pas versée les 3 mois passés, les « victimes » de l’expropriation peuvent demander par lettre recommandée avec accusé de réception des intérêts calculés au taux légal.

Enfin, les pouvoirs publics ne peuvent prendre possession des lieux qu’une fois l’indemnité versée.

Être relogé

Ces « victimes » ne se retrouvent pas à la rue pour autant. En effet, l’État, les collectivités ou tout autre type d’entité expropriante se doivent de proposer 2 solutions de relogement aux habitants, correspondant aux besoins de ces derniers, au minimum 6 mois avant l’éviction.

Ces nouveaux logements doivent au maximum être situés dans une habitation similaire et située dans une commune limitrophe ou identique.

L’exproprié a 2 mois pour faire connaître sa réponse. À défaut, l’offre est considérée comme acceptée.

À noter: le tribunal tient compte de l’offre de relogement dans la fixation de l’indemnité.

Remettre en cause l’expropriation

Les personnes estimant que l’expropriation est abusive ont deux moments pour agir.

Tout d’abord, suite à la déclaration d’utilité publique, l’exproprié peut faire déposer un recours amiable ou contentieux.

  • Amiable, en demandant aux pouvoirs publics de reporter leur décision par le biais d’un recours gracieux.
  • Contentieux, en faisant recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif. Ce dernier recours doit être déposé dans les 2 mois suivant la DUP, mais n’est pas suspensif de la procédure d’expropriation.

Seconde chance pour agir : suite à la publication de l’ordonnance, en la contestant devant la Cour de cassation dans les 15 jours qui suivent.

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