Les frais d’agence à la loupe

Selon les dernières statistiques de l’Insee, 58 % des ménages sont propriétaires. Si vous faites partie des 42 % de locataires, vous avez deux possibilités pour trouver un logement : éplucher les petites annonces à la recherche d’une location entre particuliers ou faire appel à une agence immobilière. Dans le deuxième cas, vous devrez vous acquitter de frais d’agence couvrant le temps et le travail consacré à la recherche de votre bien. Mais quel est leur montant et à quoi correspondent-ils vraiment ?

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Le principe des frais d’agence

En contrepartie de son activité, l’agent immobilier reçoit une rémunération qui est dans la majeure partie du temps proportionnelle au loyer annuel.

Cette rémunération s’appelle les frais d’agence et couvre le travail et le temps passé à mettre en relation les propriétaires bailleurs et leurs futurs locataires : rendez-vous, évaluation de la valeur locative, rédaction de l’annonce, gestion des appels et des visites, vérification de la solvabilité des candidats, négociation…

Une agence immobilière peut percevoir des honoraires quand elle a conclu la mission qui lui a été confiée : louer ou vendre un bien, à condition qu’elle ait été mandatée par écrit par le propriétaire.

Chaque agence doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le préfet et dont le numéro est affiché dans ses locaux.

Cadre légal

La signature d’un bail de location peut se faire par l’intermédiaire d’une agence immobilière de location ou par l’intermédiaire d’un notaire.

Les agences peuvent fixer librement leurs tarifs, mais elles ont l’obligation de préciser le montant de leurs honoraires dans les annonces immobilières qu’elles diffusent, ainsi que sur le contrat de location.

Les droits et les devoirs sont dictés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Celle-ci impose notamment le partage de la commission et des autres frais de la location (rédaction d’acte et frais d’état des lieux) entre bailleur et locataire. Chacune des deux parties devra s’acquitter, de la moitié des frais de l’agence de location.

Article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989

La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 (locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur) est partagée pour moitié entre le bailleur et le locataire.

D’après l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande pendant la durée du bail.

L’agence immobilière, mandataire du bailleur, ne peut donc imputer au locataire des frais au titre de l’établissement de la quittance (tribunal d’instance de Paris, 15 octobre 2003).

Montants des frais d’agence

Dans le cas d’une location, le pourcentage des honoraires s’échelonne, selon les agences, entre 12 et 20 % du loyer annuel hors charges.

Sur un loyer de 800 € par mois, soit 9 600 € annuel, avec un taux de 15 %, les frais d’agence s’élèvent à 1 440 € supportés pour moitié par le propriétaire bailleur et pour moitié par le locataire entrant (depuis la loi du 6 juillet 1989, les honoraires en location sont dus à égalité par les deux parties). Vous devrez donc payer 720 € à l’agence lors de la signature du bail.

La rédaction de ce dernier peut faire l’objet d’une facturation à part, forfaitaire ou au pourcentage, de l’ordre de 5 à 10 % (soit 108 € dans notre exemple si le taux est de 7,5 %).

Enfin, l’établissement de l’état des lieux, quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire (c’est-à-dire en présence des deux parties), n’entraîne aucuns frais.

Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, le bail est payant, mais les frais sont partagés pour moitié.

À savoir

Si les frais d’agence sont libres et non fixés par décret, ils doivent en revanche être affichés sur la vitrine de l’agence immobilière.

Marge de négociation

Après l’effondrement du marché immobilier en 2008 et les nombreuses fermetures d’agences fragilisées en raison du prix excessif de leurs prestations (environ 5 000 faillites), celles qui ont su braver la tempête ne sont pas prêtes à se risquer au même sort.

C’est pourquoi dans certaines villes ou régions, il est un peu plus facile de négocier ces frais toujours réclamés par les agences pour service rendu.

En effet, n’espérez pas baisser les prix à Paris, Lyon ou Marseille où les biens partent comme des petits pains : les agences n’ont pas besoin de séduire les locataires.

Que les choses soient claires : les honoraires sont totalement libres et peuvent donc varier, pour un même bien, d’une agence à une autre.

D’où l’intérêt quand on est acheteur ou vendeur de contacter plusieurs professionnels, un même logement pouvant être mis en vente ou en location par plusieurs agences.

L’arnaque aux avances de frais

Lorsque vous passez par une agence de location ou par un particulier, vous ne devez rien régler tant que le bail de location n’est pas signé.

Il existe de nombreuses arnaques autour de la location immobilière, le particulier ou l’agence vous demande de verser des acomptes pour les frais, de régler des loyers d’avance… avant même la signature d’un bail et disparaîtront ensuite.

Ce genre de pratique est très courante dans les villes où la demande locative est très forte par rapport à l’offre et où il est difficile de trouver un logement à louer. C’est notamment le cas dans les grandes villes en France comme Paris, Marseille ou Lyon.

L’escroquerie des listes

Attention, il existe également de nombreuses sociétés dont l’activité ne consiste qu’à vendre des listes d’annonces immobilières de location. La plupart de ces listes sont de véritables pièges et ne vous seront d’aucune utilité pour louer un appartement ou une maison.

En effet, celles avec des annonces très attractives (un 40 m² en plein Paris pour 500 € par mois par exemple) sont généralement fausses.

On vous demande de payer des frais compris entre 150 et 450 € pour accéder aux coordonnées des personnes diffusant ces annonces.

Sauf qu’une fois que vous avez réglé, il arrive que les appartements proposés soient déjà loués, que le propriétaire ne réponde pas ou pire, que le bien en question ne soit même pas sur le marché.

Si vous tombez dans le panneau, vous devez alerter la DGCCRF qui lutte contre ce type d’arnaque interdite par la loi.

Location sans frais d’agence ?

Comme pour un achat de maison ou d’appartement, il est possible de louer de particulier à particulier. Dans ce cas, il n’y a aucuns frais de location. Le bail de location est signé directement entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Pour trouver des locations sans frais d’agence, vous pouvez notamment chercher des biens en location dans des sites d’annonces immobilières gratuites, consultez les petites annonces chez les commerçants ou profiter du bouche-à-oreille ou encore parcourir les sites de petites annonces entre particuliers.

Remarque: les locataires et les propriétaires bailleurs peuvent parfois être tentés d’écarter le professionnel de l’immobilier qui les a mis en relation pour signer en catimini le bail et ainsi économiser sur les frais d’agence.

Si la pratique est malhonnête, elle est difficile à prouver par la partie lésée. Voilà pourquoi de plus en plus d’agences font signer des bons de visite aux futurs locataires pour prouver la mise en relation par leurs soins.

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