Immobilier : Attention aux marchands de listes

Les agences immobilières de diffusion, encore appelées « marchands de listes », ne font pas visiter les biens, mais vendent une liste d’appartements ou de maisons susceptibles d’être loués. Elles peuvent dans certains cas faciliter vos recherches… à condition d’être prudent !

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Qu’est-ce qu’un marchand de listes ?

Un marchand de listes est un professionnel de l’immobilier dont l’activité se limite à vous fournir des listes ou des fichiers de logements disponibles à la location ainsi que les coordonnées des propriétaires.

En tant qu’agent immobilier à part entière, le marchand de listes est soumis à toutes les obligations de la profession. Il doit donc être titulaire d’une carte professionnelle « marchand de listes » délivrée par la préfecture, donc justifier d’une aptitude professionnelle, d’une assurance en responsabilité et d’une garantie financière (article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).

À la différence des autres agents immobiliers, le marchand de listes n’assure donc pas la transaction : il ne met pas les parties en relation, ne fait pas visiter les logements, ne rédige pas de contrat, n’établit pas d’état des lieux…

D’où proviennent les fichiers de logements disponibles ?

Le marchand de listes ne peut pas se contenter de relever des annonces dans la presse ou sur Internet pour les revendre ensuite.

Pour chaque offre proposée, il doit détenir une convention écrite et signée du propriétaire décrivant le bien à louer et précisant la durée pendant laquelle l’offre pourra figurer dans les fichiers.

Cette convention prévoit également comment propriétaire et marchand de listes s’informent afin que ne figurent dans les fichiers que des biens disponibles (article 79-1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

Ne jamais payer d’avance

Jusqu’en 2004, les marchands de listes pouvaient exiger le paiement de leur prestation avant de remettre leur fichier d’adresses.

Depuis 2004, le paiement d’avance est désormais interdit. « Aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due ou ne peut être exigée préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive » (article 6-II de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifié en 2004).

Cependant, « parfaite exécution… » ne concerne pas le sérieux ou l’excellence professionnelle du marchand de listes, mais simplement la remise de listes ou de fichiers, qui doit avoir eu lieu avant tout paiement, « que cette exécution soit instantanée ou successive ».

Donc, si le contrat se limite à la remise d’une liste, le paiement peut être demandé dès cette remise. Mais si le contrat comporte un engagement sur la durée avec une remise périodique de fichier, ou un accès permanent de l’abonné à ceux-ci, aucun paiement ne peut être demandé avant la fin de l’abonnement.

La perception anticipée d’une somme d’argent ou d’une rémunération malgré l’interdiction légale est passible de 2 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amendes.

Les sanctions prévues par la loi

Est puni de 2 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amendes le fait d’exiger ou d’accepter des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Pour tout renseignement, reportez-vous aux textes applicables ou rapprochez-vous d’une Direction départementale de la protection des populations (DDPP) ou d’une Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP).

Les obligations imposées par la loi

Les personnes qui se livrent à ces activités doivent conclure par écrit une convention avec leur client. Cette convention écrite doit être conforme à l’article 1325 du Code civil :

  • Un original est remis au client.
  • Mention doit être faite des caractéristiques du bien, de la nature de la prestation et du montant de la rémunération.

Aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due à une personne qui se livre à cette activité ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de
son obligation de fournir des listes ou fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive (article 6-II alinéa 2).

Un contrat obligatoire

Convention, contrat d’engagement, de souscription ou d’abonnement… quel que soit le nom qui lui est donné, un document doit être signé entre vous et le marchand de listes, avec les mentions minimales suivantes :

  • L’objet (remise d’une liste unique, accès à un fichier…).
  • La durée, s’il s’agit d’un abonnement.
  • Les caractéristiques du bien recherché.
  • Le montant de la rémunération convenue.
  • Le rappel de l’interdiction pour le titulaire de recevoir un paiement préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers (article 79-2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

Le contrat est valable dès sa signature. Attention, vous ne bénéficiez d’aucun délai de réflexion.

À quel moment un marchand de listes a-t-il exécuté son obligation ?

Le marchand de listes doit vous proposer des offres de logements disponibles et correspondant aux caractéristiques que vous avez choisies. Il n’a donc pas exécuté son obligation si les offres qu’il vous a transmises sont :

  • Indisponibles au moment de la communication de l’offre.
  • Situées hors du secteur géographique que vous avez choisi.
  • Avec un loyer supérieur par rapport au maximum convenu.
  • Non conformes au type de logement souhaité (appartement ou maison, nombre de pièces, surface…).
  • Non conformes à une exigence essentielle, à condition que celle-ci ait été précisée au contrat (absence d’escalier, proximité des commerces, accessibilité par les transports collectifs…).

Si aucune offre ne résiste à cet examen, le marchand n’a pas exécuté son obligation et n’a pas droit à sa rémunération.

En revanche, la loi ne précise pas combien d’offres valables le marchand de listes doit vous fournir pour mériter sa rémunération… Néanmoins, le terme de « liste » sous-entend une pluralité d’offres.

Ne pas se laisser intimider par les clauses abusives de votre contrat

Une clause abusive est une disposition d’un contrat « qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » (article L. 132-1 du Code de la consommation).

Une clause abusive est « réputée non écrite », c’est-à-dire inexistante.

Par exemple, lorsque le contrat du marchand de listes autorise des offres de location dont les loyers sont supérieurs de 20 % au prix souhaité ou situées dans une ville distante de 10 km des communes choisies par son client, le tribunal compétent déclare en grande majorité ces clauses abusives.

En conséquence, si le marchand de listes remet de telles offres, il n’exécute pas son engagement, même si le contrat prétend le contraire.

Face à une clause qui vous paraît abusive… ignorez-la et persistez dans votre demande. Si vous êtes obligé de saisir le tribunal, demandez au juge de déclarer abusive la clause en question.

Vous pouvez vous faire soutenir dans votre action par une association de consommateurs. Les associations agréées ont en effet la possibilité de demander au tribunal la suppression matérielle des clauses abusives, non seulement dans le contrat qui lui est soumis, mais également dans tous les contrats proposés par la même société.

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