Logements insalubres : Comment réagir ?

En matière de logement, vous n’êtes jamais à l’abri de propriétaires peu scrupuleux qui vous louent des appartements invivables. Que faire dans ce cas ? La procédure, les organismes à contacter, les conséquences… Voici la liste des choses à faire pour résoudre ce problème.

Avant toute chose, il faut voir si votre logement peut être qualifié d’indécent. L’insalubrité doit répondre à des critères définis par le Code de la santé publique.

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Dans le cas de l’immeuble en général, l’insalubrité est déclarée au regard :

  • Des éléments extérieurs à la propriété (aspect de l’environnement, nuisances de l’environnement), et des éléments sur la propriété (disposition générale, occupation du sol, aspect des espaces extérieurs immédiats, sources de nuisances).
  • De l’éclairage.
  • De la propreté et de la sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique).
  • Des risques sanitaires particuliers et de sécurité (plomb, amiante, réseau d’électricité, gaz, chutes de personnes, d’ouvrages, prévention de la propagation incendie, accès, évacuation).
  • Des équipements collectifs (dispositifs d’évacuation des déchets, des eaux usées et raccordements).
  • De l’usage et de l’entretien (usage des lieux, activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d’animaux nuisibles (insectes, rongeurs…).

Les critères sont différents concernant le logement lui-même. Ils portent alors sur :

  • L’éclairage naturel des pièces principales.
  • Les structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces, facilité d’entretien).
  • Les facteurs de risques spécifiques (toxiques tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes…).
  • L’humidité et l’aération des pièces.
  • Les équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, moyens de chauffage, cuisine ou coin cuisine, w.c, salle de bans ou d’eau).
  • L’usage et l’entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, suroccupation).

Comment réagir ?

Si votre logement est insalubre, vous devez adresser un courrier au propriétaire ou au gestionnaire des lieux (voir plus loin le modèle de lettre). Si celui-ci ne répond pas, contactez la mairie pour lui signaler l’insalubrité.

Le constat d’insalubrité est effectué par le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou un inspecteur de salubrité. Ces services interviennent dans le logement ou l’immeuble et réalisent un rapport concluant ou non à l’insalubrité.

Dans les communes de moins de 20 000 habitants ne disposant pas de ce type de services, ce sont les agents d’une Agence régionale de santé (ARS) qui effectuent ces démarches.

Quelle est la procédure ?

Un de ces deux organismes envoie son rapport d’insalubrité au préfet. Dans ce rapport sont listés tous les manquements au Règlement sanitaire départemental (RSD). Ce dernier réunit, dans les deux mois qui suivent le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST).

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  • Le préfet préside cette commission et contacte ensuite le propriétaire afin que ce dernier participe à une réunion de la commission en sa présence. À la suite de cette réunion, la commission rend un avis. Le préfet décide alors d’un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

    Dans le cas d’un arrêté remédiable

    Un arrêté remédiable est souvent accompagné d’une interdiction temporaire d’habiter les lieux. Il est appelé remédiable lorsqu’il existe un moyen de remédier à l’insalubrité. Dans cet arrêté, le préfet oblige le propriétaire à entreprendre les travaux nécessaires, avec un certain délai à respecter. Lorsque ce dernier ne respecte pas les délais, il peut être mis en demeure de réaliser les travaux dans un délai d’un mois. À défaut, le préfet ou le maire peuvent effectuer les travaux, aux frais du propriétaire majorés d’intérêts. Indépendamment, le propriétaire peut faire l’objet de procédures pénales s’il ne respecte pas ces délais. Le préfet peut même appliquer une astreinte à payer pour le propriétaire pouvant aller jusqu’à 1 000 € pour non-respect des délais pour les travaux.

    Dans le sas d’un arrêté irrémédiable

    L’arrêt irrémédiable est rendu lorsqu’il est impossible de remédier à l’insalubrité de l’immeuble ou lorsque le coût des travaux est plus important que celui de la reconstruction de l’immeuble. Il y a donc interdiction d’y habiter, avec une date de mise en action qui ne peut être repoussée à plus d’un an. Si le bâtiment présente un danger immédiat pour ses habitants, le préfet ou le maire peuvent prendre directement certaines mesures comme des travaux urgents, l’évacuation immédiate des habitants ou même la destruction de l’immeuble. Le préfet notifie l’arrêt d’insalubrité au propriétaire. Cet arrêt est aussi affiché à la mairie de la ville ou à Paris, Marseille ou Lyon, à la mairie de l’arrondissement où se trouve le logement, ainsi que sur la façade du bâtiment. Lorsque l’arrêt ne concerne que les parties communes d’un immeuble, le préfet prévient le syndic de copropriété, qui contacte ensuite les propriétaires dans les plus brefs délais.

    Quelles conséquences pour vous ?

    Dès que l’arrêt d’insalubrité est prononcé, le contrat de location est suspendu, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble.

    Vous ne pouvez pas arrêter de payer votre loyer tant que l’arrêt ne vous l’a pas notifié. Et vous devrez recommencer à le payer à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté ou de la notification mettant fin à l’interdiction d’habiter le logement.

    Le propriétaire est tenu de vous trouver un logement provisoire lorsque l’arrêté est assorti d’une interdiction temporaire d’habiter l’immeuble, et de vous reloger lorsque l’arrêté est accompagné d’une interdiction définitive d’habiter l’immeuble.

    Encore une fois, en cas de refus du propriétaire, c’est la maire ou le préfet qui s’occupent de vous trouver un logement, aux frais du propriétaire et majorés d’intérêts. Ce dernier peut aussi dans ce cas faire l’objet de poursuites pénales en cas de non-respect de ses engagements.

    Modèle de lettre à rédiger pour signaler un logement ou un immeuble insalubre à la mairie

    Nom, Prénom
    Adresse
    Code postal, Ville

    Mairie de (précisez le nom de la ville)
    Adresse
    Code postal, Ville

    Objet : Signalement de l’insalubrité de mon logement

    Recommandé avec AR

    Ville (Indiquez la ville), le (précisez la date)

    Madame, Monsieur,

    J’ai l’honneur de vous informer que je suis locataire d’un logement qui a les défauts suivants : (détaillez tous les problèmes que pose votre logement et surtout les risques qu’il présente pour vous-même et pour votre famille).

    En conséquence, je vous serais reconnaissant(e) de bien vouloir faire venir dans les meilleurs délais à mon domicile un fonctionnaire de police qui constatera l’insalubrité de mon logement et de mettre en demeure mon propriétaire de faire effectuer les travaux nécessaires pour que mon logement redevienne convenable.

    En vous remerciant à l’avance pour votre célérité, je vous prie d’agréer, Monsieur, Madame, l’expression de mes salutations distinguées.

     

    Signature

    En mémoire de Spot