Tout savoir sur le permis de construire

En principe, toute personne voulant procéder à une construction sur son terrain doit solliciter un permis de construire permettant à l’administration de vérifier que le projet respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Le point sur ce permis qui fait la pluie et le beau temps des constructions.

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Les constructions concernées par un permis de construire

  • Toute construction nouvelle, même sans fondation.
  • Toute construction et véranda de plus de 20 m2 de surface hors d’œuvre brute (SHOB).
  • Les piscines couvertes si la couverture fait plus de 1,80 m de hauteur.
  • Les pylônes dont les seuils sont supérieurs à 12 m (sauf pour les services publics Telecom et Teled).
  • Les murs de plus de 2 m de hauteur.
  • Les changements de destination en cas de modifications de façades ou de modifications sur la structure porteuse du bâtiment.
  • Les modifications de volumes si la SHOB créée est supérieure à 20 m².
  • Tous les autres types de construction ne nécessitent pas de permis.

Attention, il se peut qu’une construction ne nécessitant pas de permis de construire demande en revanche une déclaration de travaux.

Recours à un architecte

L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire quand une personne physique souhaite construire pour un bâtiment d’une surface nette inférieure à 170 m².

Dépôt de la demande

La demande doit être faite par le propriétaire ou son mandataire à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur un imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13406*01 ou Cerfa n°13409*01.

Les formulaires

Le Cerfa n°13406*01 concerne les permis de construire pour les maisons individuelles et ses annexes (garage, piscine…) et doit être utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison ou pour tous les travaux sur maison individuelle existante.

Le Cerfa n°13409*01 concerne tous les projets de construction ou d’aménagement autres que la construction d’une maison individuelle d’habitation et ses annexes.

Pièces à fournir

Quelle que soit la nature de votre permis, la demande (formulaire Cerfa) doit être accompagnée d’un dossier comprenant :

  • Un plan de la situation du terrain.
  • Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier.
  • Un plan de coupe du terrain et de la construction.
  • Une notice décrivant le terrain et présentant le projet.
  • Un plan des façades et des toitures.
  • Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage.

Remise du dossier

La demande de permis et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires (un supplémentaire peut être réclamé lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique par exemple).

Le dossier complet (demande de permis de construire + pièces à fournir) doit être déposé par le propriétaire ou son mandataire (ou un bénéficiaire d’une promesse de vente) directement à la mairie où est situé le terrain ou être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le dossier est ensuite instruit par les services municipaux qui peuvent le confier à la Direction départementale de l’équipement (DDE).

Dans les communes sans plan d’occupation des sols (POS), c’est directement la préfecture qui est saisie.

À retenir : si le dossier est incomplet, la mairie doit réclamer les documents manquants dans les 30 jours suivants le dépôt.

Récépissé et complément de dossier

La mairie doit délivrer un récépissé mentionnant la date à laquelle l’absence de réponse de l’administration entraîne l’acceptation tacite de la demande.

Si votre dossier est incomplet, la mairie dispose de 1 mois pour demander des éléments manquants et notifier un délai d’instruction différent que celui notifié sur le récépissé.

À retenir : en cas de pièce manquante à votre dossier, vous disposez de 3 mois pour les fournir (à compter la date de réception de cette demande), sans quoi le projet fera l’objet d’un refus tacite.

Délais d’instruction

Le délai d’instruction de la demande est de 2 mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles ou de 3 mois pour les autres.

Ce délai peut être prolongé dans certains cas spécifiques (monuments historiques, enquête publique liée à l’impact sur l’environnement…).

Pendant la durée d’instruction et au plus tard 15 jours après le dépôt du dossier complet, il doit faire l’objet d’un affichage en mairie.

Si aucune réponse n’est parvenue au demandeur à l’expiration du délai réglementaire, il est assimilé à un permis de construire tacite. Mais vous pouvez tout à fait exiger un certificat de non-opposition.

Après l’obtention

Le permis est affiché à la mairie dans les 8 jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de 2 mois. Il doit également être affiché sur le lieu du chantier de façon à être visible de la voie publique (ces magnifiques panneaux en plastique en vente en magasins spécialisés).

Le permis est valable 2 ans et devient caduc si les travaux ne commencent pas durant ce délai.

Sachez d’ailleurs qu’une interruption du chantier de plus de 1 an, après l’intervalle de 2 ans, entraîne l’annulation du permis (mais il est possible de demander une prolongation). Attention, en cas d’erreur de l’administration, elle peut annuler le permis dans les 2 mois qui suivent sa délivrance.

Conseil : il est donc prudent et fortement conseillé de ne pas commencer le chantier et d’éviter d’engager des frais avant la fin des 2 mois suivants l’obtention du permis.

En cas de refus

Tout refus doit être motivé et la notification doit mentionner les délais et recours possibles.

Le demandeur est en droit d’engager un débat avec le service compétent pour apporter de légères modifications au projet initial.

Si les modifications exigées par l’administration sont importantes, le demandeur peut résilier son contrat avec le constructeur et récupérer les acomptes versés.

En revanche, les honoraires de l’architecte sont perdus.

Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès du préfet. Une absence de réponse dans les 4 mois signifie un refus.

Enfin, il peut déposer un recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif dans les 2 mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de 4 mois en cas de recours gracieux.

La déclaration de travaux

Attention, ce n’est pas parce que certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire qu’il ne faut pas de déclaration préalable. Elle est obligatoire pour les travaux de faible importance comme :

Les piscines non couvertes.

Une construction nouvelle créant une surface hors d’œuvre brute (SHOB) supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m².

L’agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m².

La transformation de plus de 10 m² de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON).

La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Un changement de destination d’un bâtiment (un local commercial transformé en habitat par exemple) même lorsqu’il n’implique pas de travaux.

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