Les pièges à éviter pour obtenir un crédit immobilier

Parmi différents événements de la vie, l’achat d’un bien immobilier reste l’un des plus engageants. Mais pour devenir propriétaire, encore faut-il obtenir un crédit immobilier.

Avec les taux très bas observés depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, devenir propriétaire peut s’envisager. Jamais depuis la fin des années 40, les taux des crédits immobiliers n’étaient
descendus aussi bas. Et cette situation devrait perdurer encore longtemps. Alors, si vous voulez acheter, c’est le moment d’emprunter !

Voici quelques conseils pour éviter les pièges et présenter votre dossier de crédit immobilier à une banque ou un courtier en crédit.

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Les conditions suspensives

Lorsque vous signez un compromis de vente, vous disposez d’un délai légal de 45 jours pour justifier au vendeur l’obtention de votre crédit immobilier. Ne perdez pas de temps, car passé ce délai, vous pouvez être contraints de payer des pénalités aux vendeurs, notamment en cas de refus de votre prêt. Et beaucoup d’organismes de crédits refusent de prendre votre dossier à l’étude, une fois ce délai écoulé.

La capacité d’endettement

C’est la règle la mieux connue des emprunteurs, celle dite des 33 %. Le taux d’endettement varie d’une banque à l’autre et en fonction des dossiers, mais en règle générale, le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur.

Et si les banques ont pu se montrer complaisantes par le passé, la règle est désormais appliquée de manière stricte. Le salaire pris en compte est le salaire net, après prélèvement des cotisations
sociales, et non le salaire brut.

Avant de signer un compromis de vente, évaluez votre capacité d’emprunt. Cela vous permet d’orienter votre recherche de bien dans la fourchette de prix correspondant à votre pouvoir d’achat.

L’apport personnel

Dans l’idéal, constituez-vous un apport minimal permettant de payer les frais de notaire, de dossier et de garantie.

En effet, de moins en moins de banques acceptent de financer les dossiers de prêt en 110 %, sans apport personnel. En règle générale, le client doit apporter 10 % au moins du montant qu’il emprunte. Selon les établissements et les dossiers, ce taux varie, et certaines banques préfèrent que leur client dispose de 20 % d’apport, au minimum.

Il est recommandé de conserver une épargne de précaution pour faire face à des dépenses imprévues, mais fréquentes lors d’un achat immobilier (chauffage, travaux…) et de ne pas investir
toutes ses disponibilités dans l’apport personnel.

La situation professionnelle

Sachez vendre vos points forts. Vous n’avez pas de gros revenus ou vos rentrées financières sont irrégulières ? Insistez sur votre jeune âge, votre fort potentiel professionnel, la stabilité de vos revenus complémentaires, l’ancienneté chez votre employeur ou encore une baisse de vos charges fixes dans les années à venir.

Si vous travaillez dans un secteur économique en crise, les banques seront plus réticentes à vous accorder un crédit immobilier.

Si vous devez partir à la retraite avant la fin du crédit, anticipez la baisse de vos ressources. Ne surévaluez pas votre capacité de remboursement.

La tenue de compte

La banque étudie soigneusement la situation financière de l’emprunteur. Il convient donc d’éviter d’être à découvert dans les 3 à 6 mois qui précèdent la demande de crédit et, dans la mesure du possible, de rembourser ses crédits à la consommation de type « revolving ».

Suivez régulièrement vos comptes et établissez votre budget. En cas d’incident de paiement, différez votre demande de prêt de quelques mois afin de fournir à la banque des relevés de compte
solides.

La capacité d’épargne

La banque se montre sensible à votre capacité d’épargne. Réserver chaque mois une somme d’argent à son épargne ne peut que rassurer le banquier sur votre aptitude à faire face à une certaine
pression financière. Elle préfère un client à petit revenu justifiant d’une capacité à épargner plutôt qu’un client à fort revenu, mais sans effort d’épargne.

Il est préférable de repousser de quelques mois sa demande, le temps d’améliorer ses qualités de gestionnaire.

Le lieu d’acquisition

Plus le marché immobilier de l’endroit où vous achetez est dynamique, plus les chances de revendre votre bien rapidement et dans de bonnes conditions sont élevées.

Vous n’y pensez pas forcément quand vous achetez, mais votre banque, elle, a de grandes chances d’y faire attention. Il n’y a pas de règles en matière de recherche d’un bien immobilier, mais il existe de nombreuses méthodes pour le trouver.

Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul (sites Internet, magazines d’annonces, ventes entre particuliers…), soit il passe par un notaire (ventes aux enchères, sites spécialisés d’annonces notariales…) ou par un agent immobilier.

Afin d’aider les particuliers à connaître le marché immobilier, les notaires proposent différents outils et statistiques sur les prix de l’immobilier, notamment en Île-de-France.

La durée du prêt

Le risque que prend la banque s’amplifie avec la durée de l’emprunt qu’elle accorde. Il peut donc être bien vu de diminuer au maximum la durée de son prêt dans la limite de son endettement.

Une solution d’autant plus intéressante que cette réduction de durée peut s’accompagner d’une baisse de taux. Dans ce cas, la durée de remboursement est plus courte et/ou votre mensualité de remboursement moins élevée. Tout cela réduit fortement le coût total du crédit.

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