Transformer un commerce en logement

Détourner un petit atelier ou une ancienne épicerie de leur vocation originale pour en faire une jolie habitation de plain-pied, c’est tendance et ce ne sont pas les multiples émissions de télévision sur le sujet qui vont le contredire.

Mais le changement de destination d’un bâtiment n’est pas toujours autorisé ! Renseignez-vous, avant de vous laisser séduire par les belles paroles de l’agent immobilier…

La pénurie de logements en centre-ville et l’inflation du prix de l’immobilier ont, depuis quelques années, incité certains ménages français à élire domicile dans des lieux atypiques. Anciennes boucheries, menuiseries ou boutiques : avec un peu d’imagination, l’œil avisé d’un architecte et de professionnels de la rénovation, ces échoppes traditionnelles entament une nouvelle vie, celle du logement ayant pignon sur rue.

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Un choix d’autant plus porteur qu’une surface commerciale offre des volumes atypiques et souvent une belle clarté permise par de larges ouvertures…

Mais gare aux déceptions et aux beaux arguments du vendeur : cette opération, pour réussir, ne dépend pas que de vous. Elle répond même à des règles strictes. La transformation d’un local professionnel en logement nécessite d’effectuer certaines démarches administratives et de vérifier si le changement de destination du local est réalisable.

Les atouts d’un habitat atypique

D’imposants volumes, des hauteurs sous plafond élevées, de larges baies vitrées, des poutres de bois ou métalliques apparentes… les anciens locaux commerciaux ont des qualités, une âme, une histoire et certains atouts esthétiques que l’on ne retrouve pas dans l’habitat classique.

Dans la lignée de l’esprit loft et industriel qui a actuellement le vent en poupe en décoration, ces biens atypiques se vendent comme des petits pains. Outre leur charme, leurs atouts pratiques ne sont pas des moindres : situés en rez-de-chaussée, ces commerces disposent souvent d’espaces en sous-sol, autrefois réservés au stockage de la marchandise.

Enfin, investir dans un logement de ce type permet de réaliser des économies substantielles, car son prix au mètre carré est moins élevé que celui d’un logement classique. En effet, ce lieu, conçu pour une activité commerciale, n’est de fait pas habitable immédiatement. Pas de cuisine, de salon, de salle de bains, de chambres et, parfois, pas de fenêtres aux endroits appropriés.

Des contraintes à prévoir

D’abord, comme tout lieu destiné à l’usage professionnel, le local commercial comporte souvent des espaces de stockage sans fenêtres : y faire entrer la lumière relève du défi.

Lorsqu’elles sont gardées en l’état, les éventuelles verrières donnant côté rue sont un gros désavantage sur le plan de la sécurité et de l’intimité. Les travaux nécessaires sont donc conséquents, et même si vous décidez de vous y atteler, ils ne suffisent pas à transformer officiellement votre bien en habitation.

Pour détourner le commerce de son usage initial, vous devrez obtenir les autorisations de la copropriété et de la mairie sur lequel il se trouve. Ces autorisations vous seront indispensables en cas de revente.

Vérifier si les règles d’urbanisme permettent la transformation

C’est la première étape : avant d’envisager la transformation de son local, l’intéressé doit s’adresser au service de l’urbanisme de sa mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur et vérifier que le projet de transformation n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Ces documents peuvent en effet prévoir des prescriptions régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles et interdire toute transformation d’un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité sur la commune.

À savoir : le plan local d’urbanisme (PLU) permet d’organiser le développement futur de la commune. Il s’agit d’un document réglementaire qui définit le droit d’occupation des sols pour les années à venir sur le territoire communal. Il sert de cadre à l’instruction des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclarations de travaux, autorisations de lotir…). Le PLU s’impose à tous les acteurs du territoire (particuliers, entreprises, administrations…).

Obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux

Lorsque la transformation d’un local professionnel en logement implique de réaliser des travaux, l’intéressé doit obtenir l’autorisation de la mairie en sollicitant un permis de construire.

En revanche, lorsque cette transformation n’implique pas de travaux, l’acquéreur doit seulement en faire la déclaration en mairie par le biais d’une déclaration préalable.

Sachez en outre qu’il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le commerce dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Lorsque le local professionnel fait partie d’un immeuble en copropriété, il convient ensuite de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l’égard de ce bien. Celle-ci doit en effet autoriser ce changement d’usage.

Tout propriétaire d’une boutique destinée à être transformée doit toujours demander son autorisation avant d’engager les travaux. Cet accord s’obtient à la suite d’un vote des copropriétaires réunis en assemblée de copropriété. Si celle-ci refuse votre projet, vous serez bloqué.

Pour éviter ce scénario catastrophe, essayez de présenter votre projet à la copropriété avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Prévoyez dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de l’accord de la copropriété pour faire les travaux de transformation prévus. En cas de refus, vous serez alors libre de ne pas acheter.

Attention : l’intéressé doit s’assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone…), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

Informer l’administration fiscale

Le changement de destination d’un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes :

Suppression de la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle) et transformation de la taxe d’habitation. L’impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement.

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