Trouble du voisinage : Protester contre les ouvertures abusives

Les fenêtres, balcons, terrasses de vos voisins sont des aménagements qui peuvent malmener votre tranquillité.

Pour assurer une coexistence pacifique entre propriétaires, il faut savoir garder ses distances.

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Les vues sur les propriétés voisines

Si votre voisin a décidé de créer des ouvertures dans sa maison et que ces ouvertures lui permettent de voir chez vous, il doit respecter certaines distances (articles 678 à 680 du Code civil). En principe, il doit également déposer une déclaration de travaux auprès de la mairie (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme).

S’il a fait les choses dans les règles, vous pouvez dans certains cas envisager, après consultation d’un avocat, une action en dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage.

Les vues sur l’extérieur

Ces ouvertures (fenêtres, baies vitrées, balcons, terrasses…) qui permettent de voir à l’extérieur doivent respecter des distances minimales par rapport au terrain voisin. Si la vue est droite – elle permet de voir chez le voisin sans tourner la tête –, la distance minimale est de 1,90 m. Si elle est oblique – il faut tourner la tête pour voir chez le voisin –, elle est de 0,60 m.

Sachez qu’aucune distance n’est imposée si l’ouverture pratiquée donne sur un mur aveugle, un toit fermé ou le ciel (par exemple, les Velux). Inutile de saisir un juge pour contester une ouverture si elle respecte ces règles, à moins que d’autres dispositions particulières ne prévoient des restrictions plus importantes, qui n’ont pas été respectées (le règlement d’un lotissement, par exemple).

Les « servitudes de vue »

Si votre voisin ne répond pas à vos demandes amiables, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance. Dans ce cas, le recours à un avocat est obligatoire. Les juges pourront ordonner la suppression de l’ouverture.

Si vous ne réagissez pas et que la situation dure plus de trente ans, votre voisin pourra invoquer une « servitude de vue » et l’ouverture ne pourra plus être contestée.

Le cas particulier des « jours »

Ce sont de petites ouvertures (lucarne, hublot, etc.) dont le verre opaque laisse seulement passer la lumière sans que l’on puisse voir à travers, ni les ouvrir. Aucune distance n’est imposée, mais elles doivent être à 2,60 m du sol en rez- de-chaussée et à 1,90 m du sol en étage.

Cas concrets

Un immeuble s’est construit en face de chez vous avec vue directe sur le jardin

Les juges ont rappelé que « les permis de construire sont toujours accordés sous réserve qu’ils ne nuisent pas aux droits des tiers ». Ils ont ainsi estimé qu’un immeuble de quatre étages, légalement construit sur un terrain jouxtant la propriété d’un couple propriétaire d’une maison de maître avec jardin, constituait un trouble de voisinage. L’immeuble avait causé une perte d’ensoleillement et une atteinte « radicale » à l’intimité de l’habitation et du jardin. Le couple a obtenu 54 000 € de dommages et intérêts (Cour de cassation, 2e chambre civile, arrêt du 28 mars 2013, pourvoi n° 12-13917).

Votre voisin construit une extension qui vous bouche la vue

Les juges ont considéré que, même après obtention d’un permis de construire, une extension pouvait constituer un trouble du voisinage, dans la mesure où elle privait les voisins de la vue et du soleil dont ils bénéficiaient et diminuait la valeur de leur maison. Ils ont obtenu 20 000 € de dommages et intérêts (Cour de cassation de Pau, arrêt du 31 mars 2014, pourvoi n° 14/1221).

À savoir

  • Si vous souhaitez percer une fenêtre ou tout autre type d’ouverture dans un mur mitoyen, vous devez obligatoirement obtenir l’accord de votre voisin.
  • Les soupiraux des caves et les intervalles entre les barreaux d’une grille de clôture ne sont pas considérés comme des vues (articles 675 à 680 du Code civil).

Les règles changent dans les copropriétés horizontales

Les distances définies par la loi en matière d’ouvertures ne sont valables que lorsque les deux terrains se jouxtent, et que les parcelles privées appartiennent à deux propriétaires distincts (Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 2 décembre 1980, pourvoi n° 79- 11182).

Elles s’appliquent donc dans le cadre d’un lotissement, puisque les acquéreurs achètent le terrain et la maison. Dans le cas plus rare d’une copropriété dite horizontale (ou pavillonnaire), ces règles ne jouent pas. Le terrain est commun et il appartient à la copropriété ; seules les maisons individuelles construites dessus sont privées. Dans ce cas, il faut se reporter au règlement de la copropriété.