Viager : Quels sont les vrais risques ?

Le nombre d’acheteurs optant chaque année pour l’acquisition d’un bien en viager pour y vivre ou investir est en croissance constante dans notre pays. La formule est séduisante, mais elle n’est
pas dénuée de risques. Un examen attentif du contrat permet d’éviter les nombreux pièges que comporte un tel investissement.

Nombre de Français s’apprêtent aujourd’hui à vivre une longue retraite au cours de laquelle leurs revenus seront inférieurs à ceux perçus lorsqu’ils étaient actifs, et les réformes à venir laissent présager la nécessité de placements judicieux en prévision du jour J.

Pour ces actifs, la pierre reste, plus que jamais, une valeur refuge… et l’achat en viager, un excellent produit retraite. Celui-ci permet en effet d’acquérir un bien immobilier en moyenne 30 % moins cher par rapport à un achat standard.

Pour les retraités aux ressources modestes, la vente en viager est une solution pour toucher un complément de retraite.

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Définition du viager

L’achat en viager consiste à vendre un logement à une personne, le débirentier, en échange du versement périodique d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, le crédirentier. La vente en viager consiste :

  • Pour l’acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition, mais qu’il ne peut occuper qu’au décès du vendeur.
  • Pour le vendeur à percevoir en contrepartie de la vente de son logement un capital ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’à son décès. Souvent, il en conserve la jouissance (l’usufruit).

Le débirentier ne peut occuper le bien qu’au jour du décès du crédirentier, mais il peut en revanche le revendre avant le décès du crédirentier, à la condition de continuer à verser la rente aux mêmes conditions.

Calculs des prix

Le prix de vente peut être librement fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :

  • La valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée.
  • La valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l’espérance de vie du crédirentier. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire, d’une compagnie d’assurances ou d’une caisse de prévoyance.

Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut régler au comptant une partie de la vente, appelée le bouquet (jusqu’à 30 % de la valeur du bien), ce qui permet au vendeur de bénéficier d’un petit capital. Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut inscrire dans l’acte de vente soit une clause dite résolutoire, qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier, soit une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

Les parties peuvent insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.

Évidemment, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente (notons que, généralement, les parties ne se connaissent pas).

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère alors que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable. La nullité de la transaction peut être alors invoquée par les héritiers du vendeur.

Conséquences sur les charges

La personne âgée propriétaire qui vend son logement en viager se décharge de la taxe foncière. De même, elle ne contribue plus au financement des travaux de l’immeuble qu’elle occupe (ravalement de façades, réfection de la toiture, parties communes d’escaliers…). Ces dépenses incombent désormais au débirentier.

En revanche, comme dans une location, les réparations et entretiens courants du logement ainsi que le paiement de la taxe d’habitation et des factures d’énergie restent à la charge du crédirentier.

Attention : les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante avec l’âge du crédirentier.

Les pièges à éviter quand on achète en viager

Beaucoup de personnes hésitent à acheter en viager parce qu’elles se demandent si c’est moral. La réponse est oui, dans la mesure où chacune des parties s’y retrouve.

D’une part, le crédirentier (le vendeur) continue à jouir de son lieu d’habitation tout en percevant une somme d’argent (le bouquet) et une rente mensuelle à vie.

D’autre part, pour l’acquéreur, les avantages sont multiples : la possibilité de se constituer un capital sans forcément recourir à un prêt immobilier (et éviter ainsi les intérêts d’emprunt, les assurances et garanties qui y sont liées).

Rappelons que le viager peut permettre d’acheter de 20 à 30 % moins cher… à condition que le vendeur ne batte pas des records de longévité.

Quelques erreurs à éviter pour un montage gagnant-gagnant :

Le viager en famille

Acheter le logement d’un proche âgé sans descendance directe, voilà l’écueil numéro 1 sur ce type d’opération. Vous courez alors le risque (notamment si les prix ne correspondent pas au marché) de voir la transaction annulée et requalifiée fiscalement en donation déguisée. Le fisc surveille de près les ventes en viager, ainsi que les héritiers s’estimant lésés.

L’âge des parties

Pour le crédirentier, le moment idéal pour conclure la vente est entre 75 et 85 ans. Avant cet âge, la rente reste modeste. Si le vendeur est jeune, attention à indexer la rente sur le coût de la vie.

Répartition des charges à venir

Le débirentier doit avoir les moyens nécessaires pour effectuer les gros travaux (ravalement de façade…) qui lui reviennent désormais. Mais tout est négociable. Pour éviter les désaccords, mieux vaut coucher explicitement sur le contrat les responsabilités de chacun.

Sélection de l’acquéreur

Idéalement, une profession aux revenus élevés et stables, afin de sécuriser la rente qui représente, pour le vendeur, un complément de revenu indispensable. Heureusement, le crédirentier est protégé par la clause résolutoire lui permettant de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont pas versées. L’idéal pour les deux parties est de mettre en place un virement bancaire automatique.

Choix du professionnel

Afin de trouver ou de mettre un bien en viager, mieux vaut s’adresser à un spécialiste, à même de maîtriser les aspects juridiques et économiques de ce type de transaction. Pour ce faire, rien de tel que le bouche-à-oreille.

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