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Rappeler au syndic de l’immeuble qu’il doit afficher le PV relatif aux travaux

boss — Wed, 15 May 2013 09:53:29 +0000

A savoir : les locataires qui habitent dans un immeuble en copropriété n’ont pas à décider des travaux qui sont à réaliser. Toutefois, ils sont concernés puisqu’ils vont en supporter au moins une partie en payant leurs charges. La loi a prévu que le locataire soit informé des projets de travaux. L’article 44 de la loi du 23 décembre 1986 stipule que les décisions prises en assemblées générales des copropriétaires et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble.
En pratique : si vous apprenez par hasard que des travaux vont être effectués dans votre immeuble, faites valoir vos droits auprès de votre bailleur (propriétaire), mais aussi auprès du syndic de l’immeuble pour leur rappeler qu’un affichage doit être envisagé pour informer les locataires de la nature des travaux.

Objet : Affichage des procès-verbaux

Monsieur,

Monsieur __________ (nom et prénom de votre propriétaire) me loue un logement situé __________ dont vous êtes le syndic de copropriété.

Les copropriétaires de cet immeuble viennent, semble-t-il, de voter des travaux de rénovation des parties communes.

L’article 44 de la loi du 23 décembre 1986 vous fait obligation d’afficher un procès-verbal abrégé pour informer les occupants de l’immeuble de tous les travaux votés.

Je constate une fois de plus que cette disposition légale n’est pas respectée.

En conséquence, je vous demande de bien vouloir établir cette communication dans les meilleurs délais.

Je vous prie de croire, Monsieur, à l’expression de mes sentiments distingués.

Demander au bailleur de faire afficher les PV relatifs aux travaux dans l’immeuble

boss — Tue, 14 May 2013 09:07:54 +0000

A savoir : pour les travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, les locataires n’ont pas leur mot à dire. Ce sont les copropriétaires occupants ou non qui décident en assemblée générale s’il faut réaliser des travaux, leur importance, leur durée, etc. C’est seulement lorsque les entrepreneurs commencent leur travail que les locataires apprennent que des travaux ont été votés. Cependant le locataire est concerné puisque c’est lui qui va supporter une partie du coût de ces travaux sur son relevé de charges. La loi du 23 décembre 1986 stipule que les décisions prises en assemblées des copropriétaires et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble.
En pratique : beaucoup de copropriétaires cultivent le goût du secret et ne communiquent pas volontiers ces informations auprès de leur locataire. Si c’est le cas, adressez ce courrier en LRAR à votre propriétaire pour qu’il fasse le nécessaire auprès du syndic de l’immeuble afin que les procès-verbaux abrégés soient affichés dans le hall de l’immeuble.

Objet : Affichage des procès-verbaux des assemblées générales

Monsieur,

J’ai appris que les copropriétaires de l’immeuble dont je suis locataire viennent de voter des travaux qui seront réalisés prochainement. L’article 44 de la loi du 23 décembre 1986 impose l’affichage d’un procès-verbal abrégé pour informer les occupants de l’immeuble de tous les travaux votés.

Je constate que ce n’est pas le cas pour les travaux qui viennent d’être décidés.

Je vous demande donc de bien vouloir faire le nécessaire auprès du syndic de l’immeuble pour que cette disposition soit respectée.

Dans l’attente, je vous prie d’accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Transmettre au syndic les doléances d’un locataire

boss — Fri, 10 May 2013 09:29:20 +0000

A savoir : dans un immeuble en copropriété, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui fixe ce qui est nécessaire à l’entretien de l’immeuble et la nature des services (gardiens, jardiniers, personnels de nettoyage…). Une fois la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires, c’est le syndic de l’immeuble qui gère les relations avec les différentes sociétés en charge de son entretien. Le locataire d’un appartement n’a pas de lien direct avec le syndic de l’immeuble, qui est le représentant du syndicat des copropriétaires et en aucun cas celui des locataires. Pour toute réclamation ou remarque concernant les parties communes, il faut que le locataire s’adresse à son propriétaire qui fera suivre au syndic.
En pratique : en tant que propriétaire vous devez respecter toutes les prestations que vous avez promises à votre locataire lors de la signature du bail. Si votre locataire n’est pas satisfait de l’entretien des parties communes de l’immeuble ou par d’autres prestations (gardien absent, problèmes de nettoyage…), utilisez ce modèle de lettre pour informer le locataire que vous avez transmis sa plainte au syndic de l’immeuble.

Objet : Problème dans la copropriété

Monsieur,

Par votre lettre en date du __________, vous me faites part des absences répétées de la gardienne de l’immeuble pendant ses horaires de travail (ou autre motif : entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes, réparations non effectuées, pannes d’ascenseur…).

Sauf opposition expresse de votre part, je transmets une copie de votre courrier au syndic de l’immeuble et je lui demande de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à ce dysfonctionnement.

Veuillez accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Demander au locataire de remettre une moquette qu’il a enlevée

boss — Tue, 07 May 2013 08:15:33 +0000

A savoir : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s’opposer aux aménagements qui ne transforment pas le logement. Le locataire est donc libre de remplacer la peinture par du papier peint ou l’inverse, de décorer comme il l’entend, de poser des décorations murales… Cette liberté a cependant des limites. Pour toutes les transformations, le locataire doit demander l’accord écrit du propriétaire. Il en est ainsi s’il veut abattre ou poser une cloison, percer une ouverture, installer un volet extérieur, remplacer une fenêtre, etc. Tout ce qui modifie la consistance ou la distribution du logement nécessite l’accord du propriétaire, voire aussi parfois du syndic de l’immeuble. En principe, le locataire remet les choses en l’état lors de son départ. Le propriétaire peut demander que le locataire remette immédiatement les lieux en l’état si les transformations qu’il a effectuées mettent en péril le bon fonctionnement de l’immeuble. Le propriétaire peut également exiger une remise en état si le syndic l’informe que les travaux réalisés par le locataire ne respectent pas le règlement de copropriété.
En pratique : adressez en LRAR ce modèle de lettre à votre locataire, à adapter en fonction des circonstances, pour exiger qu’il remette en état le logement qu’il a modifié en effectuant des travaux non autorisés.

Objet : Travaux de transformation non autorisés

Monsieur,

Vos voisins de l’étage situé en dessous de votre appartement se plaignent d’une moindre isolation acoustique depuis que vous avez remplacé la moquette d’origine par du parquet.

Je vous informe que le règlement de copropriété interdit expressément la suppression de la moquette.

À la demande pressante du syndic de l’immeuble, je me vois contraint de vous demander de remettre en place la moquette initiale ou de poser une autre moquette de même qualité si vous ne l’avez pas conservée.

Je vous prie d’accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Mettre fin à un mandat de gestion

boss — Sun, 05 May 2013 09:24:39 +0000

A savoir : un bailleur peut confier la gestion d’un bien à un mandataire, c’est-à-dire un administrateur de biens ou un agent immobilier. Ce service est bien entendu payant, le mandataire touche en principe une rémunération proportionnelle au montant des loyers charges incluses. Le mandataire effectue tous les actes prévus dans le mandat, notamment la (re)location du logement, le paiement des charges au syndic, l’encaissement des loyers… La plupart des mandats sont reconductibles tacitement, il faut surveiller la date d’échéance. Dans la plupart des mandats, une clause stipule que le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois.
En pratique : respectez scrupuleusement le préavis indiqué dans le mandat de gestion et envoyez la résiliation du mandat de gestion en LRAR.

Objet : Résiliation du mandat de gestion

Monsieur,

Le mandat de gestion que j’ai signé à votre profit vient à échéance le __________.

Je vous informe que j’ai décidé de résilier ce mandat, en respectant le préavis de __________ mois. Votre mission prendra donc fin le __________.

À l’expiration de cette date, je me chargerai personnellement de toutes les opérations concernant ce logement. Vous voudrez bien m’adresser le décompte définitif accompagné des versements qui me sont dus.

Vous en remerciant par avance, veuillez accepter, Monsieur mes respectueuses salutations.

Informer le syndic que vous allez faire des travaux dans votre appartement

boss — Sun, 21 Apr 2013 09:22:02 +0000

A savoir : avant d’entreprendre des travaux importants dans un appartement dans un immeuble en copropriété qui touchent aux parties communes (murs porteurs, fondation, gros œuvre, escaliers, paliers…) ou à son esthétique visible de l’extérieur (fenêtres, volets, stores, façade, balcons, peinture…), il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation avant de les commencer. Le règlement de copropriété de l’immeuble peut aussi exiger une autorisation même pour des travaux modestes. Ce n’est pas le syndic qui donne l’autorisation. Le copropriétaire l’informe de son projet de travaux que le syndic va inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. C’est cette dernière qui donnera ou pas son autorisation.
En pratique : dans le doute, interrogez toujours le syndic de l’immeuble pour ne pas risquer de vous retrouver obligé de remettre les choses dans leur état antérieur. Adressez-lui ce courrier pour lui demander d’inscrire votre demande de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Objet : Demande d’inscription de réalisation de travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG

Monsieur,

Je vous informe de mon projet de procéder à mes frais aux travaux suivants : __________ (détaillez la nature de ces travaux) au profit du lot numéro __________ dont je suis copropriétaire dans l’immeuble situé __________ dont vous êtes le syndic.

Les travaux décrits entrent dans la catégorie des travaux définis à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Je vous demande de bien vouloir inscrire ma demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires aux fins d’autorisations.

D’avance je vous remercie, et vous prie d’accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG l’exécution de travaux

boss — Fri, 19 Apr 2013 10:25:19 +0000

A savoir : dans un immeuble en copropriété, il y a souvent un antagonisme entre les copropriétaires qui vivent sur place et sont favorables à la réalisation de travaux et les copropriétaires bailleurs qui n’y vivent pas, car ils louent leur appartement et y qui sont très souvent opposés. Il revient néanmoins au syndic de l’immeuble de vérifier si les travaux sont nécessaires et dans ce cas il inscrit la proposition de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. La décision d’effectuer ou non des travaux appartient aux copropriétaires. Le syndic engage sa responsabilité s’il refuse d’inscrire cette question à l’ordre du jour. Le syndic n’est pas responsable du refus des copropriétaires d’effectuer des travaux. En principe, il ne peut pas de sa propre initiative faire entreprendre des travaux. Il doit obtenir le vote des copropriétaires, sauf s’il s’agit de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Si les copropriétaires refusent d’effectuer des travaux rendus obligatoires par la loi, ils peuvent être tenus pour responsables si un accident survient.
En pratique : si malgré de multiples relances téléphoniques, le syndic n’a toujours pas soumis à l’assemblée générale des copropriétaires une question relative à des travaux, adressez-lui ce courrier en LRAR pour lui demander de le faire. Si l’assemblée générale refuse de voter les travaux, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au tribunal de grande instance de les ordonner.

Objet : Réalisation de travaux à porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires

Monsieur,

Comme je vous l’ai indiqué à plusieurs reprises par téléphone et par mail, les parties communes de l’immeuble se dégradent à grande vitesse. Les murs sont fissurés, les peintures sont délavées (ou autres dégradations) à préciser, ce qui produit une impression d’abandon et de désolation.

Des travaux de rénovation deviennent indispensables.

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, je vous demande donc d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, la question des travaux à réaliser.

Veuillez accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Informer le syndic que les charges sont dues par le nu propriétaire

boss — Thu, 18 Apr 2013 10:11:23 +0000

A savoir : la propriété d’un logement peut être divisée en deux parties : l’usufruit qui donne le droit de l’habiter ou de le louer et la nue-propriété, qui donne à la personne la propriété sans avoir ni l’usage ni la jouissance du logement. Ce découpage s’appelle le démembrement de propriété. On le rencontre souvent dans les successions et les donations : un parent donne la nue-propriété d’un logement à son enfant et conserve l’usufruit pour continuer à y vivre jusqu’à la fin de sa vie. Ce qui pose la question de savoir qui paie quoi en matière de charges de copropriété. Si l’acte de démembrement ne prévoit rien, on applique les règles de l’article 605 du Code civil, lequel indique que l’usufruitier doit supporter les charges qui se rattachent à la jouissance du logement : dépenses d’entretien et de réparations courantes de l’immeuble, ravalement, honoraires du syndic, rémunération du gardien, dépenses d’ascenseur, de chauffage, d’électricité, d’eau, les impôts et les taxes perçus sur l’immeuble, ainsi que les primes d’assurances collectives. Le nu-propriétaire doit lui supporter les dépenses en capital, c’est-à-dire nécessaires pour maintenir l’immeuble en état ou restaurer ses structures essentielles.
En pratique : s’il y a démembrement de propriété, pensez à en informer le syndic avec ce modèle de lettre pour lui signifier que vous n’êtes pas redevable de certaines charges.

Objet : Décompte des charges de copropriété

Monsieur,

La vérification du relevé de charges en date du __________, dont vous trouverez ci-joint une copie, laisse apparaître des charges qui ne m’incombent pas.

L’article 605 du Code civil énonce qu’en l’absence de clause de séparation, les dépenses « en capital » incombent au nu-propriétaire. Pour ce qui me concerne, les dépenses de réfection de toiture entrent bien dans cette définition.

Merci de bien vouloir modifier mon relevé de charges en conséquence et imputer cette dépense au nu-propriétaire, Monsieur (ou Madame) __________.

Veuillez accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Demander au syndic un arrêté de compte suite à la vente de votre appartement

boss — Wed, 17 Apr 2013 10:15:18 +0000

A savoir : la loi du 21 juillet 1994 fait obligation au notaire chargé de la vente d’un appartement en copropriété d’informer le syndic de l’immeuble. Si le vendeur doit des charges à la copropriété, le syndic adresse au notaire un relevé détaillé indiquant la somme due. Le notaire doit alors retenir le montant des charges dues sur la somme qui revient en principe au vendeur. Il versera directement cette somme au syndic. S’il y a un litige entre le copropriétaire-vendeur et le syndic sur le montant de l’arriéré, sur sa réalité…, le notaire séquestre la somme en attendant qu’un tribunal ait tranché le litige entre les deux parties. En revanche, si le copropriétaire-vendeur est à jour de ses charges de copropriété, le syndic adresse une attestation au notaire indiquant qu’il n’existe pas d’arriérés. Tant que le syndic n’a pas répondu, le notaire ne doit pas réaliser la vente.
En pratique : adressez ce courrier à votre syndic pour l’informer que vous avez vendu votre appartement et demandez-lui un arrêté de votre compte de charges. Souvent, le syndic ne répond pas au notaire qu’après de longs délais. Pour éviter de perdre du temps à attendre sa réponse, avertissez le syndic dès que votre acquéreur a obtenu ses crédits. Inutile de penser partir sans payer vos charges, le notaire a l’obligation d’y veiller sous peine d’engager sa responsabilité.

Objet : Arrêté de mon compte de charges

Monsieur,

Je vous informe que j’ai signé une promesse de vente pour mon appartement situé __________ dont vous êtes le syndic de copropriété. L’acte notarié doit être signé le __________.

Je vous demande de bien vouloir arrêter mes comptes pour cette date et en communiquer le montant au notaire chargé de la transaction, Maître __________ (nom et adresse de notaire chargé de la vente).

ou bien :

Je vous demande de bien vouloir adresser au notaire chargé de la transaction, Maître __________ (nom et adresse de notaire chargé de la vente), une attestation indiquant que je suis à jour de mes charges de copropriété.

Vous remerciant par avance, je vous prie d’accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.

S’opposer à l’exécution de travaux prétendument urgents réalisés par le syndic

boss — Tue, 16 Apr 2013 10:16:07 +0000

A savoir : le syndic est chargé de l’entretien courant de l’immeuble de la copropriété, du bon fonctionnement des équipements… En revanche, les travaux sont de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires qui doit donc donner son autorisation lors d’une délibération. Néanmoins, l’article 18, alinéa 3, de la loi sur le statut de la copropriété du 10 juillet 1965 stipule que le syndic est autorisé, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de la copropriété. Encore faut-il que l’urgence soit réelle. En principe, le syndic fait entériner les travaux (et l’urgence) lors de la prochaine assemblée générale. En cas de refus, il risque d’avoir à supporter le coût de travaux dont l’urgence n’est pas avérée.
En pratique : si la prétendue urgence de travaux réalisés à la demande du syndic n’est pas évidente, vous pouvez déclarer votre opposition en lui adressant ce courrier en LRAR.

Objet : Travaux réalisés en urgence

Monsieur,

Copropriétaire du lot numéro __________ dans l’immeuble en copropriété situé __________, j’ai constaté que vous avez entrepris les travaux suivants __________ (détaillez la nature des travaux) qui n’ont pas été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’urgence ne me semble pas établie, de sorte que ces travaux ne me paraissent pas entrer dans la catégorie de ceux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Ainsi, les dispositions de l’article 18, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, n’ayant pas été respectées, je m’oppose à ces travaux et vous demande d’inscrire cette opposition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Veuillez accepter, Monsieur, mes respectueuses salutations.