Acheter sur plan : Attention aux pièges

Acheter sur plan c’est acquérir un bien… qui n’existe pas encore ! Pour éviter les mauvaises surprises, suivez ces quelques conseils.

Le contrat de réservation

Vérifiez que tout est indiqué
Il n’est pas obligatoire, mais quasi systématique de nos jours et peut être conclu sans notaire. Un exemplaire du contrat vous est remis lors de la signature et un autre envoyé par lettre recommandée.

Il doit contenir des mentions précises :

• La description exacte de votre futur logement. Demandez que le vendeur joigne un plan signé, avec les cotes.
• La situation de votre logement dans l’immeuble, la liste des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation.
• Les matériaux utilisés pour la construction.
• Le prix prévisionnel.
• Le montant et les conditions de prêt que le vendeur s’engage à vous obtenir.
• La date de la vente définitive et le délai de livraison. Si vous signez le contrat définitif dans moins d’un an, le montant du dépôt de garantie que vous versez ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel de votre bien.

Vous pouvez changer d’avis

Vous disposez de 7 jours pour revenir sur votre décision d’achat, à partir du lendemain de la présentation de la lettre recommandée du contrat de réservation. Passé ce délai, vous perdez votre dépôt de garantie si vous refusez de signer l’acte de vente définitif… À moins qu’une de ces conditions soit remplie :

• La vente définitive n’est pas conclue dans le délai prévu.
• Le prix final dépasse de plus 5% le prix prévisionnel.
• Les prêts promis par le vendeur ne sont pas obtenus.
• Un équipement manque.
• La qualité du logement (surface, équipement…) est réduite, en valeur, de plus de 10%.

Dans tous ces cas, vous récupèrerez dans les 3 mois votre dépôt de garantie.

Le contrat de vente définitive

Lisez-le attentivement

• Vous devez là impérativement passer devant le notaire. Le projet de contrat vous est envoyé 1 mois avant la signature. Profitez-en pour vérifier que tout est bien conforme à la réservation. Votre immeuble fait partie d’un ensemble ? Regardez si les autres constructions ne risquent pas de vous cacher le soleil, la vue, etc.

Vérifiez ce que vous payez

• Le contrat indique évidemment le prix de vente définitif et l’échelonnement du paiement. Sachez que vous ne réglez pas tout à la signature, mais au fur et à mesure de l’achèvement des travaux (voir le tableau ci-dessous) :
  

Gommez le flou de la date de livraison

• Elle doit être mentionnée dans l’acte de vente. Mais la loi admet une marge d’approximation importante, par exemple au 3e trimestre 2016 ou dans 12 mois à compter d’un événement. De plus, le délai est généralement augmenté des jours d’intempéries, de grèves, etc. Faites insérer une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.

Les précautions à prendre le jour de la livraison

Une visite approfondie s’impose, pièce par pièce

• Notez dans un procès-verbal écrit tous les défauts, même minimes, et les différences par rapport aux caractéristiques du contrat. Il s’agit des «réserves». Pour vous aider, demandez au promoteur une copie du procès-verbal de réception qu’il a fait avec les entrepreneurs. Les défauts relevés à cette occasion y sont détaillés.

Si le logement n’est pas conforme

• Vous pouvez déposer l’argent qu’il reste à payer sur un compte spécial ouvert auprès d’un séquestre (Caisse des Dépôts et Consignation, huissier…). L’argent sera versé au promoteur lorsque tout sera conforme ou que des dommages et intérêts vous auront été versés.

Les vices au fil du temps

Impossible de tout voir le jour de la visite, certains défauts n’apparaissent qu’à l’usage faites jouer les garanties (voir le tableau ci-dessous) :

Que choisir comme garantie ?

Elles sont de deux types. L’un ou l’autre doit être prévu dans le contrat notarié, sous peine de nullité.

• La «garantie d’achèvement» vous assure que la construction sera menée à terme. Si elle est de plus «extrinsèque», cela signifie qu’un établissement financier extérieur lui apporte sa caution.
• La « garantie de remboursement» vous permet de récupérer votre argent si la construction est abandonnée.