Vivre en copropriété n’est pas si simple. Pour encadrer les règles de vie dans l’immeuble, un document incontournable : le règlement de copropriété.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
C’est en quelque sorte la bible de la copropriété. En règle générale, il est rédigé avant la mise en copropriété de l’immeuble par le constructeur, puis est soumis par la suite à l’accord unanime des copropriétaires devant notaire. Il fixe les règles d’utilisation de l’immeuble à respecter par chaque copropriétaire, mais aussi par les locataires et sous-locataires. Ce contrat écrit et obligatoire vous engage, même si vous n’y avez pas consenti. Pour autant, on ne peut pas s’y référer aveuglément, car la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 prime sur ce document et peut annuler des dispositions qui y sont contraires. S’il n’y a pas règlement, il est préférable d’en établir un en réunissant les 2/3 des voix des propriétaires.
Quel est son contenu ?
Il fixe les règles d’utilisation de l’immeuble composé de parties privatives et de parties communes. Il organise également le fonctionnement de la copropriété, c’est-à-dire, les pouvoirs du syndic, l’assemblée des copropriétaires, et surtout il fixe le montant des charges à payer et leur répartition. La destination de l’immeuble est également définie dans le règlement de copropriété. Cela signifie qu’on ne peut pas y faire n’importe quoi. Exemple : il peut interdire la location en meublé si le standing de l’immeuble le justifie ou interdire l’exercice de toute profession libérale, de bureaux administratifs ou de tout commerce. Soyez vigilant avant d’acheter un appartement en copropriété. Idem pour une maison située dans un lotissement. Il s’agit également d’un bien en copropriété : vous aurez donc à vous conformer au règlement de copropriété et au cahier des charges (document facultatif) du lotissement pour connaître les conditions dé jouissance de votre bien.
Où se le procurer ?
- Si vous êtes acquéreur, auprès du vendeur. Au moment de la vente, il doit vous remettre un exemplaire actualisé du règlement.
- Si vous êtes locataire, auprès du bailleur. Celui-ci est obligé de vous communiquer les éléments du règlement relatif à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi qu’à la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Vous pouvez aussi, à tout moment et pour n’importe quelle raison, vous adresser au syndic. Attention, il peut vous facturer cette prestation.
Qui est chargé de le faire respecter ?
Le syndic, qui est la personne élue en assemblée générale et qui représente le syndicat de copropriété (composé de tous les propriétaires de l’immeuble), est chargé de faire respecter le règlement et également de faire appliquer les décisions prises en assemblée générale auxquelles ils convoquent les copropriétaires (qui peuvent être représentés sous réserve de procuration). Le syndic a un devoir de conseil.
Si le syndic ne fait rien, il met en jeu sa responsabilité civile. En effet, le non-respect des dispositions du règlement peut entraîner un préjudice pour les autres copropriétaires. Chaque copropriétaire peut donc intenter une action individuelle contre lui. Mais le syndic peut également engager des poursuites judiciaires contre le copropriétaire qui n’a pas respecté ses obligations.
S’il y a un désaccord sur la façon d’interpréter le règlement de copropriété, c’est le juge civil qui tranchera.
Comment obtenir la modification du règlement ?
Le règlement de copropriété est un document qui peut évoluer. Mais toute modification est obligatoirement décidée en assemblée générale. Il y a des règles de vote particulières selon les cas :
- Pour ce qui est de la modification de la répartition des charges, l’unanimité est requise. Même chose pour des changements vraiment radicaux de l’immeuble.
- Pour des décisions importantes, comme la création d’un ascenseur, il faut obtenir un vote des copropriétaires selon un système de double majorité (2/3 des millièmes et plus de 50 % des voix des membres du syndicat).
- La majorité absolue est nécessaire pour un certain nombre de travaux comme la pose d’antennes collectives, l’exécution de travaux de suppression de l’amiante… La loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 a prévu des possibilités de vote de rattrapage quand il n’y a pas de majorité absolue, faute de participants ou d’une dispersion des voix.
- Par contre, pour l’approbation d’actes courants, tels que le budget prévisionnel relatif aux dépenses d’entretien des parties communes, une majorité simple suffit.
Comment contester ?
Premier conseil pour prévenir une éventuelle contestation : allez aux assemblées générales de copropriétaires ou faites-vous représenter. Cela vous évitera de mauvaises surprises. Néanmoins, si les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires n’ont pas respecté les formalités légales, si tous les propriétaires n’ont pas été convoqués, si les voix ont été mal décomptées ou encore si les règles de majorité ont été oubliées, vous pouvez intenter une action en nullité devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble. Idem si une clause est contraire à l’ordre public ou vous impose une quelconque restriction à votre droit de propriété qui n’est pas justifiée.
Quelles sont les clauses illicites ?
Est notamment nulle, toute clause d’un règlement qui :
- Interdirait la possession d’animaux domestiques ou l’usage d’un instrument de musique
- Obligerait un copropriétaire à demander l’avis de tous les autres pour mettre son logement en location
- Prévoirait que la présidence de l’assemblée générale soit assurée de droit par tel ou tel copropriétaire
- Prévoirait qu’en cas de non paiement des charges, les propriétaires pourraient être privés de certaines prestations, comme du chauffage
- Obligerait tout copropriétaire à payer une indemnité de déménagement pour payer les dégradations commises dans les parties communes
Quels sont les droits et les obligations des copropriétaires ?
La liberté d’un copropriétaire s’arrête à la liberté de l’autre. Le syndic ou le conseil syndical peut vous obliger, éventuellement sous astreinte, à respecter le règlement de copropriété régulièrement voté. En cas de violation du règlement, le syndic peut saisir le tribunal pour le faire respecter par le copropriétaire récalcitrant. Si vous souhaitez effectuer des gros travaux sur votre partie privative, vous devez demander au syndic son accord. Si vous devez abattre une cloison, il est conseillé de faire dresser un procès-verbal de constat d’huissier au domicile de vos voisins de manière à vous préserver pour l’avenir en cas de litige. Les obligations des copropriétaires sont indiquées dans le règlement de copropriété. Si vous souhaitez modifier ou annexer les parties communes, vous devez préalablement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Comments are closed.