Il existe différents types de contrats de location selon le statut juridique de votre logement. C’est la loi, et non votre propriétaire, qui fixe ce régime. Il est important d’en connaître les différences pour savoir à quoi l’on s’engage avant de signer.
Le contrat le plus courant
Il s’agit du bail soumis à la loi de 1989. Il s’applique aux logements du secteur privé loués vide par des particuliers ou des personnes morales (société, association, syndicat, etc.).
La durée et le renouvellement
Il doit obligatoirement être rédigé par écrit pour une durée minimum de trois ans (si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière) ou six ans minimum (si le bailleur est une personne morale). À la fin du contrat, à défaut de congé donné dans les formes et délais, le bail doit être renouvelé pour 3 ou 6 ans.
Le montant du loyer
Il est fixé lors de la signature du bail et ne peut pas être changé. Mais il peut être augmenté, si cela est prévu dans le contrat, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Les mentions obligatoires
Elles visent à protéger le locataire en lui donnant des informations sur le bien loué et ses engagements. Doivent figurer :
- Le nom et l’adresse du domicile du bailleur.
- La date de signature.
- La durée du contrat.
- La description précise du logement et des équipements et des annexes (garage, jardin, cave).
- Le montant du loyer.
- Les modalités de paiement et de révision éventuelle.
- Le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu.
Les clauses interdites
Le contrat ne doit contenir aucune clause obligeant le locataire à :
- Laisser visiter le logement plus de 2 heures, les jours ouvrables ou les jours fériés, en cas de mise en vente ou de nouvelle location du logement.
- Souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.
- Imposer un paiement du loyer par prélèvement automatique.
- Interdire aux locataires l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative.
Ce contrat ne doit contenir aucune clause prévoyant :
- La responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble.
- La résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs.
Ses avantages : il protège le locataire, car il est encadré par des règles strictes.
Ses inconvénients : le montant du loyer n’est pas plafonné. Fixé librement entre les parties, c’est le contrat le plus cher.
L’exception : la possibilité de louer pour une courte durée. Sous certaines conditions, la loi de 1989 permet aux propriétaires de louer un logement vide pour une courte durée. La location ne peut être inférieure à un an. Le bailleur ne peut être qu’une personne physique ou une société civile immobilière familiale. La raison qui justifie la location de courte durée doit être spécifiée dans le bail de façon très précise (mariage du bailleur ou d’un membre de sa famille, mutation professionnelle en attente, départ prévu à la retraite, etc.). Le bailleur ne peut récupérer le logement que pour des raisons professionnelles ou familiales, pour l’habiter lui-même ou y loger une personne de sa famille. Impossible, par exemple, de récupérer le logement pour le vendre.
Les contrats particuliers
La location d’un logement social
On distingue deux types de logements sociaux :
- Les logements HLM appartenant à l’État et réservés aux personnes de condition modeste. Les loyers sont moins élevés que dans le privé.
- Les logements conventionnés : il s’agit de logements construits ou rénovés avec l’aide de l’État. En contrepartie, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer pendant le remboursement des prêts. Ils ouvrent droit à l’APL.
Ces contrats obéissent à des règles spécifiques qui sur certains points diffèrent de ceux régis par la loi de 1989.
Le bail HLM est conclu pour 1 mois renouvelable automatiquement sans durée déterminée. Le locataire a droit au maintien dans les lieux ce qui signifie que l’office HLM ne peut pas lui donner congé sauf s’il ne respecte pas ses obligations. Le montant des loyers est limité. La décision d’augmenter le loyer est prise par le conseil d’administration de l’organisme HLM sous contrôle du préfet.
Avantage : des loyers très peu élevés.
Inconvénient : le locataire ne choisit pas son logement et les conditions d’attribution sont strictes.
La location meublée
Il s’agit d’un contrat libre. Un logement est considéré comme meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l’entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne, y compris la vaisselle.
Attention, si vous êtes bailleur : prenez des photos des objets que vous mettez à disposition, elles pourront vous servir de preuve le cas échéant. Si vous êtes locataire, vérifiez que tous les appareils ménagers sont en état de marche, du fer à repasser au grille-pain. Remplacez la vaisselle cassée. Ce type de location n’est pas soumise à la loi de 1989 : c’est un contrat libre qui doit juste répondre aux règles du Code civil. Ainsi les conditions de la location sont librement fixées par les parties (loyer et modalités d’augmentations, durée du bail, répartition des charges, préavis, etc.).
Le propriétaire dispose d’un régime fiscal plus avantageux que pour les locations vides.
Le locataire dispose de certaines garanties. L’occupant a droit à un contrat écrit d’une durée minimale d’un an si le logement constitue sa résidence principale. À l’expiration de cette période, le bail est renouvelé d’année en année par tacite reconduction. En outre, quand le bailleur souhaite rompre le bail ou en modifier les modalités, il doit en aviser le locataire au moins trois mois avant la fin du contrat en cours. Et le refus de renouvellement du bail doit être motivé. De son côté, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d’un mois.
Avantage : possibilité de négocier le montant du loyer et les conditions de location. Avantage fiscal pour le propriétaire.
Inconvénient : le locataire n’est pas protégé par la loi. Mieux vaut être bien renseigné avant de signer.
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