Papier peint déchiré, chasse d’eau qui fuit, chaudière en panne… Qui doit payer ?
L’obligation du propriétaire : fournir un logement décent
La loi est claire. Le propriétaire doit remettre au locataire un logement :
- En bon état d’usage et aux normes minimales de confort (voir encadré ci-dessous).
- Ne présentant pas de risque évident pour la santé ou la sécurité.
Attention : Cette obligation s'applique aux locations en cours, à venir, aux logements loués vides et aux meublés utilisés comme résidence principale.
Si votre habitation n’est pas aux normes minimales de confort, demandez au propriétaire d’effectuer des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande ne remet pas en cause la validité de votre contrat de location. On ne peut pas vous expulser à cause de cette demande. À défaut d’accord, saisissez la justice.
Avez-vous un logement décent ?
Il doit répondre aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002, c'est-à-dire :
- Disposer au moins d'une pièce principale, d'une surface de 9 m² minimums et d'une hauteur sous plafond de 2 m 20.
- Avoir des murs et des fenêtres en bon état.
- Avoir des canalisations, peintures, installations électriques, dispositifs de ventilation conformes et en état de fonctionnement.
- Comporter les principaux éléments d'équipement et de confort : chauffage, distribution d'eau, coin-cuisine, installation sanitaire, réseau électrique permettant l'éclairage et l'utilisation des appareils ménagers courants.
- Ne pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril
Au propriétaire, les travaux importants
Au cours du bail, le propriétaire prend en charge les réparations importantes :
- Nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués (loi du 6 juillet 1989).
- Dues à l’usure provoquée par le temps et une utilisation normale (la vétusté).
- Dues à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Votre propriétaire doit ainsi financer, par exemple :
- La remise en état de la chaudière et de la cheminée.
- La réparation des murs, de la toiture.
- Le remplacement des volets, des fenêtres, des vieux carrelages.
Au locataire, les réparations courantes
Ses obligations (décret du 26 août 1987) concernent entre autres :
Les jardins, terrasses :
- Entretien du jardin : tonte de la pelouse, taille des haies, élagage des arbres.
- Désengorgement des gouttières.
Les portes, fenêtres, vitrages, stores :
- Remplacement des poignées de portes défectueuses, des clés perdues…
- Remplacement des vitres cassées, changement des mastics…
Les murs intérieurs, papiers peints, plafonds, parquets, moquettes, carrelages… :
- Nettoyage régulier pour maintenir la propreté.
- Raccords de peinture, de papier peint…
La plomberie :
- Débouchage des canalisations d’eau, remplacement des joints et des colliers…
- Vidange des fosses septiques…
- Petites réparations sur les robinets et remplacement des accessoires des canalisations de gaz.
- Nettoyage du calcaire dans les éviers, lavabos, baignoires, remplacement du flexible de douche…
L’électricité :
- Remplacement des fusibles, ampoules, interrupteurs, prises de courant, etc.
Cette liste n'est pas exhaustive. D'autres réparations peuvent s'ajouter, notamment dans le cadre d'une utilisation "anormale" de votre logement. Si, par exemple, vous cassez la porte de votre garage en rentrant votre voiture, les réparations seront à votre charge.
Peut-on s’opposer à des travaux ?
- Vous ne pouvez pas vous opposer aux travaux de réparation ou d’entretien, nécessitant une intervention dans votre logement. Si leur durée excède 40 jours, réclamez une diminution du loyer. S’ils rendent le logement inhabitable, vous pouvez résilier le bail.
- Attention : Ne transformez pas le logement ni les équipements, sans l’accord écrit du propriétaire. Évitez de casser les cloisons ou de changer le mode de chauffage. Dans le cas contraire, lors de votre départ, le propriétaire peut conserver ces transformations sans vous indemniser ou exiger la remise en état initial des lieux. En revanche, il ne peut rien vous réclamer si vous modifiez la couleur du papier peint du salon ou la peinture de l’entrée.
- Si le logement est conforme, vous pouvez convenir avec votre propriétaire de réaliser des travaux d’amélioration. Il suffit de l’indiquer dans le contrat de location. Si vous les payez, le montant sera déduit de vos loyers. Si c’est votre propriétaire qui finance les travaux, fixez avec lui les modalités de majoration du loyer.
Vos recours
- En cas de litige, saisissez la Commission départementale de conciliation. Son siège se tient dans chaque département en général à la préfecture du lieu de location.
- Après avoir recherché une solution amiable, entamez une procédure simplifiée en vous adressant au greffe du tribunal d’instance. Le juge d’instance a le pouvoir de déterminer la nature des travaux, leur délai d’exécution, et de vous autoriser, si besoin, à les effectuer, en échange d’une réduction de loyer. Attention, ne réalisez pas de travaux ou des réparations sans l’accord du juge ; vous risqueriez de ne pas être remboursé.
- Ne cessez pas non plus, de votre propre chef, de payer vos loyers, sous prétexte que votre bailleur ne respecte pas ses obligations ; vous seriez en tort.
- Pour des informations complémentaires, n’hésitez pas à contacter l’ANIL ou à consulter leur site Internet www.anil.org (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) et ses bureaux départementaux (ADIL).
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