Est-ce le bon moment de devenir propriétaire d’une maison déjà bâtie, alors que les prix culminent à un niveau élevé ? Vaut-il mieux rester locataire en attendant que ça baisse ? Ne cédez pas à la précipitation, étudiez les arguments pour ou contre l’achat ou la location.
Faites une bonne affaire, achetez une maison
Un investissement rentable
Le crédit que vous remboursez pour payer votre maison n’est pas une dette, c’est un investissement. Le paiement des mensualités de votre emprunt représente le remboursement d’un capital avec intérêt qui permet l’acquisition d’un patrimoine. Une fois que vous avez payé la totalité de votre emprunt, vous êtes propriétaire de votre toit. C’est toute la différence avec le paiement d’une location, où le loyer atterrit directement dans la poche de votre bailleur : vous payez uniquement pour avoir le droit d’être à l’intérieur du bien, pas pour le posséder. Il y a aussi de fortes chances pour que le prix de votre maison, au moment où vous finissez de la payer, ait augmenté par rapport au jour où vous l’avez achetée. L’accession à la propriété s’accompagne souvent d’un mécanisme d’enrichissement, la plus-value. Grâce à elle, vous pouvez revendre plus cher aujourd’hui le bien que vous avez acheté hier. Cette plus-value, cette montée des prix, est la conséquence de plusieurs facteurs économiques et immobiliers.
Pour passer une retraite sereine
Les personnes qui arrivent à la retraite en étant propriétaires de leur résidence principale peuvent aborder leurs vieux jours avec plus de sérénité que les autres. Alors que la cessation d’activité entraîne une diminution des revenus, elles sont délivrées du fardeau d’avoir à dépenser beaucoup pour rembourser un crédit ou louer une habitation. Et si les retraités souhaitent retourner vivre dans leur région d’origine ou s’installer dans un département au climat plus doux, ils peuvent vendre leur premier bien et disposer ainsi d’un capital pour en acheter un autre sur le nouveau lieu de vie.
Les contraintes de la propriété
Les bons réflexes avant l’achat
Si vous n’êtes pas prudent et vigilant au moment de juger de l’état général de la maison et de ses composantes, vous vous exposez à des mauvaises surprises, comme de devoir engager des travaux de réfection ou de rénovation que vous n’aviez pas planifiés dans votre budget. Ainsi, avant tout acte d’achat, faites diagnostiquer par des experts l’état de santé des parties les plus importantes de votre future maison : toiture, électricité, etc.
Anticipez l’aménagement du territoire
L’achat d’un bien immobilier est un investissement sur le long terme. Si vous comptez acheter une maison individuelle déjà construite, consultez le plan d’occupation des sols (POS) en mairie. Cela vous permettra de connaître l’état d’avancement d’éventuels projets d’aménagement du territoire, à la périphérie de votre futur bien. Les conséquences de ces aménagements sur la valeur de votre maison sont mitigées. Les infrastructures de transport terrestre (autoroute, rocade, pont, tunnel, train, etc.) peuvent désenclaver le territoire où vous êtes et valoriser le prix de votre bien, mais augmenter les nuisances sonores. En revanche, nombreuses sont les installations qui abaissent la valeur marchande d’une maison : aéroport, déchetterie, incinérateur, usine chimique, élevage en batterie, station d’épuration, éolienne, centre de détention, etc. Si un aménagement modifie l’environnement immédiat de la maison, il vous sera plus difficile de vous séparer d’une maison que vous possédez (il faut la vendre) que d’un bien que vous louez (il faut seulement résilier un bail).
Les fluctuations des prix du marché
Même si vous êtes propriétaire d’une maison modeste, la hausse des prix du marché de l’immobilier peut avoir des conséquences fiscales inattendues, comme vous faire changer de tranche d’imposition. Par exemple, des petits retraités de l’île de Ré, propriétaires de leur résidence principale, ont dû payer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), du simple fait de l’explosion du prix des maisons sur l’île. En effet, la résidence principale est prise en compte dans le calcul permettant de déterminer si un contribuable est imposable ou pas au titre de l’ISF.
Les dépenses de copropriété
Si votre bien est situé dans un immeuble ou un lotissement, vous allez payer des frais de copropriété. En tant que copropriétaire, vous devrez ainsi participer au paiement des charges, au financement des travaux d’entretien et de rénovation (ravalement de façade, cages d’ascenseur, etc.). Il peut même arriver que certains copropriétaires ne payent pas leurs charges et que le syndic soit contraint d’engager des poursuites contre eux pour récupérer les sommes dues.
Moins de contraintes avec la location
La mobilité professionnelle est facilitée. La location est particulièrement recommandée si vous êtes fréquemment appelé à changer d’affectation géographique. En tant que locataire, vous serez beaucoup moins embarrassé pour déménager. La situation est toute différente pour un propriétaire qui doit déménager. Non seulement il doit chercher une location pour sa famille, mais encore trouver un locataire pour la propriété qu’il quitte momentanément. Il doit mener cette double recherche de front s’il ne veut pas se retrouver à payer deux fois, la première pour le loyer de son nouveau foyer, la seconde pour la traite du crédit pour la maison qu’il n’occupe plus. Lorsque la conjoncture est à la hausse du prix de l’immobilier et à l’élévation des taux d’intérêt, mieux vaut être locataire.
Devenir locataire mission impossible ?
Les propriétaires qui louent veulent limiter leur prise de risque. Ils font tout pour réduire la probabilité de tomber sur un locataire qui ne pourrait plus payer le loyer. Aussi réclament-ils aux candidats locataires de constituer des dossiers très contraignants. Le prétendant locataire doit avoir un bon niveau de rémunération, fournir plusieurs bulletins de salaire, un certificat dûment établi par l’employeur (et qui fera l’objet d’une vérification) attestant l’emploi du candidat, et enfin, les dernières quittances du loyer précédent. Le prétendant doit aussi disposer d’une caution solidaire de trois ans, qu’il devra trouver auprès de ses amis ou de ses parents. Et cela n’arrive pas qu’aux étudiants, des salariés trentenaires en CDI ont l’obligation eux aussi d’être cautionnés par leurs parents.
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