Les taux d’emprunt ont rarement été aussi bas, aussi vous avez décidé de devenir propriétaire. Reste à choisir votre crédit. Tout ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper.
Mesurez votre capacité de remboursement
Avant de souscrire un prêt, faites vos comptes pour ne pas déséquilibrer votre budget. Évaluez d’un côté vos revenus (salaires et autres ressources) et de l’autre vos dépenses (alimentation, loyer, assurances, impôts, crédits….). Ce qu’il vous reste à peu près chaque mois peut servir à rembourser votre crédit immobilier… à condition de vous laisser une marge en cas de dépenses imprévues.
Apprenez à comparer les taux
Prenez garde : le taux affiché, aussi alléchant soit-il, ne représente pas le coût réel de votre crédit. Ce taux dit « nominal » ne prend pas en considération les différents frais. Vous devez regarder le coût du taux effectif global (TEG), seul indicateur à prendre en compte le coût réel du prêt. Il figure obligatoirement sur toute offre de prêt. Il comprend le taux nominal + les frais de dossier et l’assurance-décès. Et méfiez-vous avant de succomber aux offres promotionnelles, car elles sont souvent accompagnées de conditions restrictives (apport personnel conséquent obligatoire, montant et durée du prêt imposés, offres réservées à l’achat de certains biens…).
Combiner les prêts bonifiés avec le crédit classique
Prêt à taux 0, 1 % (PTZ), 1 % logement, PEL, CEL, prêt conventionné… autant de dispositifs permettant de se constituer un apport personnel et d’emprunter à un taux intéressant. Aussi, faites le tour de ce dont vous disposez ou ce à quoi vous avez peut-être droit. Attention ! Beaucoup de crédits signifient autant de remboursements. Demandez à votre banque d’en tenir compte dès le départ du crédit principal de manière à lisser les crédits. Exemple le temps de rembourser le 1 % logement, la banque minorera la mensualité du crédit principal, elle la majorera ensuite lorsque le 1 % logement sera remboursé.
N’hésitez pas à négocier
Les banques considèrent le crédit comme l’arme fatale pour conquérir des clients. Elles n’hésitent pas à se livrer à une lutte sans merci pour séduire. Vous êtes donc en position de force, surtout si vous percevez des revenus réguliers et n’avez jamais connu d’incidents de paiement auparavant. Aussi n’hésitez pas à négocier : la réduction voire la gratuité des frais de dossier (facturés généralement entre 1 % et 1,5 % du capital emprunté), le tarif des assurances, les pénalités en cas de remboursement anticipé, ou encore la possibilité d’adapter plus librement vos remboursements dans le temps en fonction de votre situation financière.
Taux fixe ou taux variable ?
Avec un taux fixe, pas de surprise : le taux, la mensualité et le coût total du crédit sont connus une fois pour toutes et ne varieront plus, même si les taux sur les marchés financiers augmentent. C’est donc la formule la plus sécurisante, choisissez-la si vous privilégiez la stabilité de vos charges. D’autant que les taux sont en ce moment particulièrement bas.
Les taux révisables sont plus risqués. Car s’ils sont toujours présentés comme moins chers que les taux fixes à la souscription, ils évoluent en fonction du marché monétaire : en cas de hausse des taux, le coût réel du crédit, révisé à date fixe, peut donc être beaucoup plus cher que celui annoncé. Si vous optez pour cette formule, nous vous conseillons les taux révisables capés. Ce sont ceux vous permettant de connaître dès le départ le coût maximal du crédit durant toute sa durée en garantissant dès la souscription, un plafond à la hausse voire à la baisse des taux. Ce cap monte généralement à + 1 %, + 2 %. Cette solution peut être très intéressante si votre ratio d’endettement est trop élevé avec un prêt à taux fixe. Vos premières mensualités de votre taux révisable seront en effet vraiment moins importantes.
Les règles à connaître du remboursement anticipé
Que vous revendiez votre bien sans avoir remboursé votre crédit ou si vous souhaitez bénéficier d’un crédit moins cher, la loi Scrivener (article L312-21 du Code de consommation) autorise le remboursement anticipé du crédit à tout moment ou à sa date anniversaire, moyennant une indemnité de 3 % du capital restant dû. Mais pour celui qui a souscrit un prêt depuis le 1er juillet 1999, l’indemnité s’élève à un semestre d’intérêts. Il peut même en être exonéré dans quelques cas comme la vente du bien consécutive à une mutation professionnelle ou un décès.
Quelle durée de crédit choisir ?
Pas facile de se dire que l’on va emprunter sur 30 ans. D’autant qu’emprunter sur une période courte permet souvent d’obtenir un meilleur taux que sur une période longue, encore faut-il avoir les reins assez solides pour assumer des remboursements mensuels plus importants.
Avec l’apport personnel, la durée du prêt conditionne en effet le taux du crédit. Plus la durée du crédit est longue, plus les mensualités sont légères, mais cela coûte plus cher en intérêts. Ils sont calculés chaque mois sur le capital restant dû ; plus le crédit est long, plus le capital restant dû est important. Heureusement, les taux d’intérêt sont faibles aujourd’hui, donc allonger la durée d’un prêt est beaucoup moins onéreux qu’autrefois et peut rendre la capacité d’endettement supportable pour des budgets serrés.
En cas d’imprévus, pensez à moduler vos mensualités
Si vous venez d’hériter ou d’être augmenté ou au contraire si votre situation financière se dégrade, il vous est possible d’adapter vos remboursements à la hausse ou à la baisse. Mais attention ! Cette possibilité très intéressante varie selon les banques. Cette option peut être gratuite ou payante et son exercice est toujours très encadré. Pas question de moduler tous les mois ! Généralement deux modulations doivent être espacées d’au moins 12 mois, voire 24 selon les banques. Idem, vos échéances ne peuvent être augmentées ou baissées que dans une certaine mesure, variable selon les établissements. Aussi, n’oubliez pas de considérer ces questions lors du choix de votre crédit.