Crédit immobilier : Négocier son assurance

Avant de négocier votre assurance, il est important de bien comprendre à quoi elle sert et de connaître les risques qu’elle couvre.

Quelle est son utilité ?

Il faut la distinguer des garanties assorties au prêt. Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier auprès d’un établissement de crédit, celui-ci vous demandera des garanties pour se prémunir contre votre insolvabilité éventuelle. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une caution. Ces sûretés permettront à l’organisme d’être payé si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt. De votre côté, vous pouvez également vous protéger et protéger votre famille en souscrivant des assurances pour le cas où il vous faudrait faire face à des situations imprévues. Un accident, un licenciement ou un décès peuvent toujours arriver et compromettre vos possibilités de rembourser les échéances de votre prêt. Pour éviter l’endettement, l’assurance de prêt immobilier permet alors de rembourser votre banque par l’intermédiaire de votre compagnie d’assurance sans toucher à vos garanties (hypothèque ou caution).

Que couvre-t-elle ?

Les assurances de prêt couvrent les risques liés à la personne dont la survenance rendrait difficile ou impossible le remboursement du prêt : le décès, l’invalidité, l’incapacité temporaire de travail, la perte d’emploi. Elles sont proposées séparément sous deux formes : l’ADI (l’assurance décès invalidité) et l’assurance chômage.

• L’ADI couvre le décès, l’invalidité absolue et définitive, et l’incapacité temporaire. Bien que légalement non obligatoire, elle est, en général, exigée par les banques. Elle est exclue pour les personnes ayant dépassé 65 ou 70 ans. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail due à une maladie ou un accident, elle prendra en charge les mensualités de l’emprunt non encore réglées. En outre, il existe un délai de franchise, c’est-à-dire que l’indemnisation ne sera versée qu’après 90 jours d’invalidité, par exemple. La demande d’adhésion se fait en même temps que la demande de prêt et la cotisation est payable à chaque échéance du prêt. Son coût varie selon l’âge, l’état de santé de l’emprunteur et la nature du prêt. Il varie entre 0,30 et 0,50 % du capital emprunté.
• L’assurance chômage ou perte d’emploi : elle est facultative, mais fortement conseillée par les établissements de crédit, en raison de l’augmentation des risques de chômage ces dernières années. Pour en bénéficier, il faut être salarié sous contrat à durée indéterminée. Certaines compagnies d’assurance exigent aussi que le salarié ait une ancienneté minimum dans l’entreprise (6 mois, 1 an) et ne dépasse pas un âge limite (60 ans par exemple). Il ne faut pas être en préavis de licenciement au moment de l’adhésion. La démission exclut toute indemnisation. Il faut avoir été licencié. Elle permet alors une prise en charge partielle de la mensualité de remboursement pendant un temps défini dans le contrat (36 à 72 mois). Son coût varie de 0,25 à 0,50 % du capital emprunté.

Est-on obligé de la souscrire ?

Lors de la négociation de votre prêt immobilier, votre banquier vous proposera cette assurance. Vous n’êtes, en principe, pas obligé d’y souscrire. Mais votre refus risque de dissuader le banquier de vous prêter la somme demandée. Sachez, de plus, que l’assurance constitue avant tout une protection de votre patrimoine et de votre famille.

N’y voyez donc pas qu’un coût supplémentaire. Dans tous les cas, vous serez obligé de répondre à un questionnaire de santé vous demandant d’indiquer vos antécédents médicaux. Ne cherchez pas à cacher certains éléments. Tout mensonge ou omission excluront en cas de réalisation du risque, toute indemnisation de la part de la compagnie d’assurance.

Que peut-on négocier ?

Le choix de son prestataire
Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance que vous propose votre banque. Les contrats proposés par les banques sont des « contrats groupe » qui vous ne laissent pas le choix de la compagnie d’assurance. Vous pouvez cependant souscrire cette même assurance auprès d’un autre organisme d’assurance, sous réserve de l’accord de votre banque. Ainsi, si vous avez moins de 40 ans, il est conseillé de passer par un courtier en assurances de crédit qui peut vous proposer une tarification moitié moins chère. En effet, ils tarifient en fonction du critère d’âge. N’hésitez pas à demander plusieurs devis. Certaines compagnies proposent même des devis en ligne sur leur site. Les courtiers les plus sollicités sont le GAN, AXA, APRIL… Si vous avez plus de 40 ans, les contrats proposés par les établissements de crédit restent une bonne solution. En effet, ils tarifient de manière unique, quel que soit l’âge de l’emprunteur. Il vous sera a priori difficile de trouver moins cher ailleurs.

Assurance décès-invalidité : les points à négocier

• Les contrats stipulent habituellement un délai de carence : l’assurance ne fonctionnera qu’après un certain laps de temps. Par exemple, l’assurance décès-invalidité ne sera versée en cas d’incapacité temporaire qu’après 6 mois d’ancienneté de contrat. Si ces délais sont trop importants, vous pouvez demander une réduction de votre cotisation.
• Soyez vigilant sur le mode de calcul des primes et les possibilités de révision de celles-ci. Par exemple, si vous êtes en bonne santé et que l’on vous augmente anormalement votre prime, demandez une contre-expertise auprès du médecin-conseil de l’assureur et faites établir un devis ailleurs.
• Assurez-vous que les sinistres sont déterminés de façon précise et que les garanties sont clairement définies.
• En cas de prêt à deux, déterminez la répartition de votre assurance décès entre vous et votre conjoint. Votre banque vous poussera toujours à vous assurer tous les deux pour des raisons financières puisque cela va doubler les cotisations. Les réponses doivent être pondérées par la situation professionnelle et les revenus de chacun. C’est vous qui choisissez la répartition de l’assurance (pourvu que vous arriviez à 100%) donc toutes les possibilités sont envisageables (90-10, 50-50, 70-30, 80-20, etc.)

Assurance chômage : elle n’est pas indispensable

Cette assurance n’est pas obligatoire. Certes, elle garantit la prise en charge de vos remboursements en cas de chômage, mais dans des conditions restrictives. Il n’est pas rare de trouver des délais de carence d’un an avant remboursement avec des obligations fortes de recherche d’emploi. Et elle ne joue que pour une période limitée de 3 ans en général. De plus les cotisations sont en règle générale prohibitives, souvent le double de l’assurance décès.

Une assurance à part : la garantie revente

La garantie revente est une assurance qui garantit, dans certaines limites, la moins-value éventuelle réalisée lors de la revente du logement. Ce contrat assure donc la perte financière (prix de vente – prix d’achat hors frais) constatée lors de la revente du bien. Elle fonctionne en cas de vente forcée suite au décès, en cas de mutation professionnelle (de plus de 100 km), en cas de perte d’emploi (avec un délai de carence de 12 mois) et en cas de divorce des assurés (avec un délai de carence de 12 mois).

Si votre contrat de travail contient une clause de mobilité, elle peut être intéressante.

N’hésitez alors pas à vous renseigner, le coût sera relativement modique pour le service, notamment si vous devez déménager rapidement.