Vous allez acheter une maison, mais la vôtre ne sera vendue pas avant quelques mois ? Le crédit-relais vous permet d’obtenir une avance sur la vente prochaine de votre maison, et ainsi vous pourrez prendre possession de votre nouveau logement.
Les différentes formes du crédit-relais
Selon la formule que vous allez retenir, le crédit-relais est un prêt dont on ne rembourse que les intérêts. Il permet de jouer le rôle de passerelle entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de celui que vous possédiez auparavant. D’une durée maximale de 2 ans, le crédit-relais prend en compte les éventuels frais de location pour une période donnée en attendant la vente de votre maison, le décalage des revenus, les frais complémentaires… Il se décline sous trois formes.
Le crédit-relais sec
Si vous pensez que la vente de votre bien va s’effectuer rapidement, c’est la formule la mieux adaptée. Il est utilisé dans le cas où le prix de votre futur achat est inférieur à votre bien actuel (passer d’une maison à un appartement par exemple). Ainsi, à la vente de votre bien immobilier, vous n’avez qu’un seul prêt à rembourser. Mais les banques restent réticentes quant à la rentabilité de ce prêt, parfois risqué, et le proposent donc assez peu.
Le crédit-relais jumelé
En plus du crédit-relais sec, estimé en fonction de la valeur de votre bien, vient s’ajouter un prêt long terme qui complétera la somme nécessaire à l’achat de votre nouvelle résidence. Lorsque votre futur achat a un coût supérieur à votre bien actuel, ce prêt vous permet de combler la différence. À la vente de votre bien, vous remboursez uniquement le crédit-relais. Il vous restera alors le prêt long terme, qui s’échelonne généralement sur 10 ou 15 ans et qui nécessite une assurance supplémentaire. C’est la forme de crédit-relais la plus utilisée.
Le crédit-relais avec franchise totale et un prêt amortissable avec différé d’amortissement
Ce crédit est accordé pour une durée de 24 mois à laquelle s’ajoute une période de franchise totale (voir lexique) qui peut aller jusqu’à 12 mois. À la fin de cette période de 12 mois et dans le cas où vous n’auriez toujours pas vendu votre bien, vous réglerez mensuellement les intérêts dus. Pour plus de souplesse, le prêt amortissable peut être assorti d’un différé d’amortissement (voir lexique) pour une période de 24 mois durant laquelle vous ne réglerez que les intérêts, sans amortir le prêt dans un premier temps. Comme dans l’intervalle entre l’achat et la vente, les mensualités à payer peuvent s’avérer lourdes à supporter, ce type de crédit est avantageux, car les mensualités qu’il prévoit demeurent constantes, et à un taux unique. Par ailleurs, vous ne payerez qu’une seule fois les frais de dossier. Dans les banques, le montant du prêt relais se situe généralement entre 60 et 80 % du prix total de votre bien à vendre (90 % dans tout autre organisme financier). Il est évalué après une expertise faite par les soins d’un professionnel ou encore d’un notaire. L’expertise détermine la valeur en fonction de la localisation de votre domicile ainsi que de ses qualités architecturales. Si vous êtes en mesure de fournir une promesse ou un compromis de vente, le montant du crédit sera d’autant plus important. Le taux pour le crédit-relais est sensiblement le même que pour un prêt classique, aux alentours de 4 %, sauf exception. Cependant, pour le crédit-relais sec, le taux s’élève de 6 à 8 %. Quelle que soit la forme de crédit relais choisie, il ne faut pas oublier d’y ajouter les frais annexes, à savoir les frais de dossiers.
Lexique
Période de franchise totale : le client rembourse le capital et les intérêts non pas mensuellement, mais en une seule fois, au même moment que le capital emprunté.
Prêt amortissable : le client rembourse prêt et intérêts simultanément. C’est le moyen le plus utilisé.
Différé d’amortissement : le client ne paie que les intérêts du capital emprunté sur une ou deux années.
1 % logement, 1 % employeur : les entreprises de plus de dix salariés consacrent chaque année 0,45 % des salaires versés au financement des logements de leurs employés. Cette démarche est appelée le 1 % employeur. Elle est faite pour le financement de crédit à coût réduit ou pour disposer d’habitations à prix préférentiel. Il est accordé sans condition de ressources.
Peut-on l’utiliser pour autre chose qu’un bien immobilier ?
Le crédit-relais peut également être attribué pour d’autres raisons. En effet, les attentes d’une succession ou encore d’indemnisation d’un sinistre peuvent amener à souscrire ce type de crédit.
Quelles garanties sont exigées ?
En guise de garantie, les banques peuvent vous demander une hypothèque sur le bien que vous venez d’acquérir. Elles peuvent également se satisfaire d’une promesse d’affectation hypothécaire. Cette promesse vous engage à mettre une hypothèque sur votre bien si la banque vous le demande, et ce, à tout moment.
Si vous êtes déjà bénéficiaire d’un prêt, vous avez deux solutions. Vous pouvez soit transférer le prêt en cours sur votre futur bien, soit rembourser la totalité de ce dernier avec les éventuels bénéfices de la vente. Il est cependant conseillé de demander un crédit qui couvrira le crédit-relais ainsi que votre ancien prêt. Vous devez présenter, à la signature du prêt, une assurance « revente logement » qui couvrira une éventuelle perte financière en cas de vente du nouveau bien que vous venez d’acquérir.
Comment rembourser un crédit-relais ?
Deux formes de remboursement : tout d’abord, le remboursement différé d’amortissement total ou partiel.
Dans le cas d’un remboursement total, vous ne versez rien durant toute la durée du prêt. À la vente de votre bien, vous payerez la mensualité fixée au départ qui comprend une partie du capital et les intérêts.
Dans le cas d’un remboursement partiel, il vous faudra payer les intérêts chaque mois. Le capital total du prêt sera, lui, remboursé à la vente. La deuxième forme de remboursement se fait selon les modalités d’un prêt classique, à savoir un versement mensuel comprenant une partie du capital ajouté aux intérêts. Il s’échelonne sur toute la durée du prêt.
Un prêt intéressant à faible taux
Si vous vendez votre bien immobilier pour des raisons professionnelles, par exemple pour en acheter un autre vous rapprochant de votre nouveau lieu de travail, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux de 1 % (hors assurances et garantie) la première année, renouvelable une fois. Il faut néanmoins remplir deux conditions : être employé dans une entreprise de plus de dix salariés et se trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d’emploi liée à un plan social. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier d’un crédit-relais d’un montant égal à 70 % de la valeur de votre bien avec cependant une limite fixée à 105 600 € selon votre localisation. Le crédit est valable uniquement pour l’achat d’une résidence principale. Ce prêt est valable pour l’achat d’un
logement neuf ou ancien, mais également pour la construction du logement.
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