Pour octroyer un crédit, les banques demandent de plus en plus de garanties aux emprunteurs. L’hypothèque en fait partie. Combien ça coûte ? Comment ça marche ? Quels sont les risques ?
Voici les réponses à vos questions.
L’hypothèque : Une garantie au coût élevé
Les banques ne financent un projet immobilier que si elles obtiennent une garantie qui les protège dans le cas où l’emprunteur ne ferait plus face aux échéances. L’hypothèque en fait partie, mais est souvent utilisée à contrecœur en raison de son coût élevé.
Il existe deux catégories de garanties : les garanties réelles et les garanties personnelles. L’hypothèque est une garantie réelle.
Les garanties réelles
Il s’agit de l’hypothèque et de l’inscription en privilège du prêteur de deniers. Elles portent sur un bien. Si vous ne payez pas les mensualités, votre banque pourra saisir le bien et se payer sur le prix de la vente de celui-ci.
L’hypothèque
L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.
Son coût est plus élevé que celui des autres garanties, car elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière et de frais d’enregistrement au bureau des hypothèques.
Enfin, il faut passer par un notaire qu’il faudra rétribuer.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers
Proche de l’hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens. Vous ne pouvez donc pas l’utiliser si vous achetez un logement sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ou pour la construction d’une maison individuelle.
Elle est moins chère que l’hypothèque, car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière, mais elle fait aussi l’objet de frais de notaire.
Les garanties personnelles
Vous pouvez choisir de faire garantir votre prêt par une caution. Il s’agit d’une personne ou d’une société de cautionnement qui s’engage, moyennant finances, à payer à votre place les sommes dues à la banque si vous ne pouvez plus les rembourser.
La caution revient moins chère qu’une hypothèque, car il n’y a pas de frais d’inscription à la conservation des hypothèques, pas de taxe de publicité foncière et pas de frais de notaire.
Comparatif du coût des différentes garanties
Voici une estimation du coût des différentes garanties lors de la souscription d’un emprunt pour un prêt de 200 000 euros.
- Hypothèque : 4 600€
- Privilège du prêteur de deniers : 3 110€
- Caution : 3 250 €
Une garantie parfois incontournable
La caution n’est pas toujours une garantie suffisante à elle seule. Une hypothèque peut être exigée pour certaines opérations.
Par exemple, si vous avez choisi de faire construire votre maison, le banquier ne peut exiger que la constitution d’une hypothèque.
En outre, pour bénéficier d’une caution en remplacement d’une garantie hypothécaire, il faut répondre à certains critères, notamment en termes de taux d’endettement et d’apport personnel. En effet, les sociétés de cautionnement n’acceptent pas de se porter caution les yeux fermés.
Les formalités de l’hypothèque
L’hypothèque est soumise à des formalités et à une procédure particulière si vous voulez y mettre fin avant l’échéance du prêt.
Un acte notarié
L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié qui mentionne le montant du capital garanti.
Le notaire se charge de l’inscrire au bureau des hypothèques du lieu où se trouve l’immeuble. Cela permet à vos autres créanciers et aux tiers d’en être informés.
Pour la réalisation de ces formalités, le notaire demande une rémunération — les émoluments – dont le montant est pour partie proportionnel au montant du prêt et pour partie fixe. Il faut y ajouter le salaire du conservateur des hypothèques et la taxe de publicité foncière.
La main levée de l’hypothèque
Elle est attachée au bien pendant toute la durée du prêt et pendant les deux ans qui suivent la dernière échéance. À l’issue de cette période, l’hypothèque tombe d’elle-même sans frais ni remboursement.
Si vous voulez vendre votre bien alors qu’il est hypothéqué, il faudra, en revanche, obtenir la mainlevée de l’hypothèque, c’est-à-dire une radiation de celle-ci.
La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire.
Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur/vendeur.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier sur quinze ans et si vous le revendez au bout de huit ans, vous devrez payer des frais de mainlevée. Pour un prêt initial de 150 000 euros, il vous en coûtera environ 1 000 euros.
Il faudra garder ce bien deux ans après l’échéance du prêt, c’est-à-dire dix-sept ans, pour ne pas avoir à payer de frais de mainlevée.
Quelles conséquences à hypothéquer son bien
Hypothéquer son bien, c’est prendre le risque de le perdre si vous ne pouvez plus payer les mensualités de remboursement de votre prêt.
Votre banque pourra alors le faire vendre aux enchères et récupérer le prix de la vente.
Attention, ce droit se transmet à vos héritiers. C’est le droit de suite du créancier hypothécaire. Tant que l’hypothèque n’est pas éteinte ou levée, le créancier hypothécaire (la banque) dispose d’un droit sur ce bien.
Dans un souci de protection, la loi exige que lorsque l’hypothèque porte sur le logement familial, les deux époux donnent leur consentement. Ce double consentement est obligatoire, quel que soit votre régime matrimonial et même si le bien n’appartient qu’à un seul des époux.
Utiliser l’hypothèque pour le crédit à la consommation
Afin de relancer la consommation, les pouvoirs publics ont créé en mars 2006 deux nouveaux types de prêts basés sur l’hypothèque : le crédit hypothécaire rechargeable et le viager hypothécaire.
Intéressants si vous avez besoin de trésorerie, ils ne sont toutefois pas sans risques.
L’hypothèque rechargeable
Pour économiser le coût d’une garantie, elle permet aux personnes qui ont souscrit un prêt immobilier garanti par une hypothèque de bénéficier d’un nouveau prêt dès qu’elles auront remboursé une partie du premier.
L’opération peut être renouvelée au fur et à mesure de vos remboursements. C’est une formule pratique si vous ne disposez pas de revenus réguliers et si vous souhaitez souscrire un crédit en économisant le coût d’une nouvelle garantie.
Le second emprunt qui n’est pas obligatoirement conclu auprès de la même banque peut servir à des investissements durables (travaux d’amélioration du logement, achat immobilier) ou à l’acquisition de biens de consommation (voiture, télévision…).
Attention : Pour que l’hypothèque soit rechargeable, il faut le prévoir dans la convention de constitution de l’hypothèque initiale. À défaut, il faudra signer un avenant au contrat initial devant notaire.
Gare au surendettement : Garantir un prêt à la consommation en l’adossant à une hypothèque sur son logement n’est pas sans risque. Le prêt étant rechargeable, vous pouvez rapidement vous retrouver en situation de surendettement et devoir vendre votre maison pour l’achat d’une voiture.
Le viager hypothécaire
C’est l’autre formule proposée qui s’adresse aux personnes âgées qui souhaitent obtenir de l’argent de leur logement sans le vendre.
La banque leur consent un prêt sous forme de rente à vie ou de capital (dont le montant est basé sur la valeur du bien).
Au décès de l’emprunteur, ses héritiers rembourseront le prêt augmenté des intérêts ou vendront le bien hypothéqué pour désintéresser la banque.