L’hypothèque est souvent demandée en garantie par les banquiers lors d’un prêt immobilier. Elle est, cependant, contraignante et coûteuse. Le point sur son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens, par exemple lorsque vous empruntez pour acheter un logement ou pour faire des travaux. En cas de défaillance de l’emprunteur, c’est-à-dire si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, cette garantie permet à la banque de faire saisir le bien immobilier hypothéqué afin qu’il soit vendu en justice. La banque obtiendra la revente du bien en sa faveur et récupérera les fonds qu’elle a avancés.
Comment ça marche ?
Le banquier prend une inscription hypothécaire sur le bien immobilier auprès du bureau des hypothèques du lieu où il se trouve. Il s’agit d’un acte fait par un notaire qui précise la nature et la situation de l’immeuble, le montant et la durée de la garantie, l’identité du créancier et du débiteur. Cet acte notarié fait l’objet d’une inscription à la Conservation des hypothèques. Grâce à cette publicité, les tiers (acquéreurs éventuels, autres créanciers, etc.) pourront être informés de l’existence de l’hypothèque sur votre bien.
Les droits de l’emprunteur et du banquier
Vous restez propriétaire du bien et pouvez en disposer à votre guise, c’est-à-dire l’occuper, le louer, le donner, le vendre, etc. Mais si vous ne faites pas face à vos engagements, c’est-à-dire si vous ne remboursez pas le prêt, le créancier hypothécaire bénéficie d’une garantie :
En cas de saisie immobilière suivie d’une vente aux enchères, il sera payé en priorité par rapport aux autres créanciers.
Et si un tiers achète à l’amiable le bien hypothéqué, le créancier peut exercer un « droit de suite ». Il peut provoquer la vente forcée du bien pour récupérer son dû ou demander à être payé directement si le tiers n’a pas encore versé l’argent au vendeur.
Combien ça coûte ?
L’inscription d’une hypothèque a un coût non négligeable. Son montant dépend du montant du prêt. Les frais d’inscription d’une hypothèque sont calculés comme suit :
- La taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt).
- Le salaire du conservateur des hypothèques (0,05% du montant du prêt).
- Les honoraires du notaire (proportionnels au montant du prêt).
- Les frais annexes (timbres fiscaux, recherche d’état hypothécaire, etc.).
Ainsi, pour un prêt de 100 000 euros sur 15 ans, le coût de l’hypothèque s’élève à environ 2 090 euros, soit 2 % du montant du prêt.
Quand l’hypothèque prend-elle fin ?
L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, augmentée d’un an, sans que la durée de l’inscription puisse dépasser 50 ans. L’inscription subsiste pendant un an après la dernière échéance même lorsque le prêt aura été entièrement remboursé.
Après un an, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais ni formalité.
Que se passe-t-il en cas de revente du bien avant la fin du prêt ?
Si vous décidez de revendre le bien immobilier hypothéqué avant la fin de l’hypothèque, vous devez procéder à la radiation de cette dernière, en accord avec le créancier.
Or, la radiation anticipée de l’hypothèque entraîne des frais dits de « mainlevée » qui varient de 0,6 % à 1,6 %. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l’emprunteur/vendeur (honoraires de notaire, intervention auprès de la conservation, etc.). Ainsi, si vous achetez un bien immobilier sur 15 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée d’environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 euros. En revanche, si vous gardez ce bien un an après l’échéance du prêt, c’est-à-dire pendant seize ans, vous n’aurez pas à payer de frais de mainlevée.
Depuis plusieurs années, les emprunteurs peuvent aussi utiliser un autre type de garantie, encore moins coûteux : le cautionnement.L’emprunteur verse une contribution auprès d’un organisme spécialisé qui se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque. En cas de défaillance du débiteur, l’organisme verse à la banque les mensualités impayées. À charge pour lui de se retourner contre l’emprunteur et de saisir éventuellement le bien pour le vendre afin de récupérer les sommes versées.Le cautionnement est moins onéreux que l’hypothèque notamment parce qu’il n’entraîne aucuns frais de publicité foncière. L’emprunteur verse, d’une part, une commission destinée à couvrir les frais de gestion de l’organisme de cautionnement et, d’autre part, une contribution à un fonds mutuel de garantie. S’il honore ses remboursements, il récupère ensuite, à la fin du prêt, tout ou partie de cette contribution, dans une proportion qui varie en fonction du taux de sinistres auquel le fonds mutuel a dû faire face. De plus, il n’a aucuns frais de mainlevée s’il revend le bien avant la fin du prêt.
Le crédit hypothécaire rechargeable
Afin de faciliter le recours à l’emprunt et encourager les Français à la consommation, le gouvernement a mis en place le crédit hypothécaire rechargeable. Le système est tentant : à partir d’une seule et même hypothèque, vous pouvez souscrire plusieurs crédits.
Comment en bénéficier ?
Pour pouvoir en bénéficier, il faut avoir souscrit un prêt immobilier garanti par une hypothèque. Peu importe que ce bien soit une résidence principale ou secondaire. Peu importe également le montant du taux d’intérêt ou les conditions de ressources de l’acquéreur. L’hypothèque du prêt immobilier va servir de garantie à d’autres prêts à la consommation pour financer toutes sortes de dépenses (vacances, biens de consommation, etc.). Ainsi, dès que vous aurez remboursé une partie de votre prêt immobilier, vous aurez accès à un nouveau prêt adossé à cette même hypothèque, économisant ainsi le coût d’une nouvelle garantie.
La marche à suivre
Pour que l’hypothèque soit rechargeable, il faut que banquier et emprunteur le prévoient dans la convention de constitution de l’hypothèque initiale. Si vous avez un crédit immobilier en cours garanti par une hypothèque, vous devrez signer un avenant au contrat initial devant un notaire pour pouvoir bénéficier de l’hypothèque rechargeable.
Le danger
Ce mécanisme peut être intéressant pour financer des investissements durables comme des travaux, car il permet d’économiser le coût d’une garantie. En revanche, il convient d’être prudent concernant les prêts à la consommation. Ces crédits sont dangereux, car ils risquent de générer des situations de surendettement. En effet, votre patrimoine immobilier peut jouer le rôle de garantie, mais ce sont vos revenus qui servent à rembourser les prêts. Or, en cas de non-remboursement de ces crédits, les créanciers sont en droit d’exiger la vente du logement.
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