Certes, vous ne pouvez rien contre la hausse légale du loyer chaque année, entre autres exemples. Cependant, en termes de logement, le locataire est sur de nombreux points en position de force. Ce qu’il faut savoir…
Ce qui est imposé au locataire
Un locataire a des droits et des devoirs. Ce n’est un secret pour personne.
Cependant, les prérogatives du bailleur et de l’occupant du logement ne sont pas nécessairement connues en détail par tout un chacun.
Les atouts de droits du locataire se lisent aussi à la lumière de ses devoirs. Sur quels points ce dernier ne peut-il donc pas déroger ?
Il ne peut, par exemple, pas s’opposer à la hausse légale du loyer chaque année, alors que le propriétaire peut décider de ne pas l’appliquer…
Plus concrètement, le locataire doit payer son loyer et les charges locatives aux dates prévues, user des locaux en question sans déroger à l’utilisation prévue dans le contrat, entretenir le bien, notamment les équipements mentionnés dans le bail et s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie…).
Dans la même lignée, il n’a ni le droit de transformer les lieux sans l’accord écrit du bailleur, ni la possibilité de s’opposer à des travaux d’amélioration ou d’entretien, ni la capacité de le sous-louer sans l’accord écrit du propriétaire.
Parmi les obligations du propriétaire
Mais le locataire n’est donc pas le seul à avoir des obligations. Elles sont même plus nombreuses pour le propriétaire.
Avant toutes choses, celui-ci s’engage à fournir un logement décent. Cela l’oblige notamment à prendre en charge toutes les réparations locatives ne correspondant pas à la définition des charges locatives à la charge de l’occupant (le maintien en état de propreté de l’intérieur, les ouvertures, la plomberie, les installations électriques…).
Mais qu’est-ce que la législation entend par « logement décent » ? En résumé, il s’agit d’une habitation qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des résidents, possédant par ailleurs suffisamment d’éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.
La personne qui loue a ainsi le droit d’exiger du propriétaire :
- Le bon état des dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès.
- L’utilisation de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements sans risques pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- La protection contre les eaux de ruissellement, les remontées ou infiltrations d’eau.
- Des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité réglementaires.
- Des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l’air.
- Un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil).
- Une installation permettant un chauffage normal avec dispositif d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
- Une cuisine ou un coin-cuisine permettant d’utiliser un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide.
- Une installation sanitaire intérieure au logement séparée de la cuisine, comprenant des toilettes, et un équipement minimal (baignoire ou douche) pour se laver.
- Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables au quotidien.
- Au moins une pièce principale (surface habitable minimale de 9 m² et hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou volume habitable d’au moins 20 m²).
Un recours possible pour un logement indécent
Le logement ne satisfait pas les conditions énoncées ?
Le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse de ce dernier dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance.
Seul ce dernier peut cependant réellement agir, la commission départementale de conciliation donnant avant tout un avis.
En revanche, le greffe du tribunal d’instance détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Si le propriétaire ne se plie pas à cette décision, le greffe peut décider de réduire ou suspendre le montant du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Réduction de loyer pour travaux
Le logement n’est par conforme à un « bon état d’usage » au moment de l’entrée des les lieux et le propriétaire en est conscient ? Via un accord à l’amiable, les deux parties peuvent ajouter une clause au contrat de bail (ou un avenant conjointement signé) signalant que le locataire exécutera ou fera exécuter certains travaux en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée.
À noter : cette clause doit prévoir les modalités de remboursement en cas de départ anticipé de l’occupant des lieux.
Demandes d’entretien et de maintenance
Le locataire a aussi le droit de disposer d’un logement convenable tout au long de son bail. Pour ce faire, le propriétaire doit assurer un entretien des locaux pour qu’ils restent conformes à l’état précisé dans le contrat. Cela demande donc certaines réparations (autres que celles dites locatives, comme la propreté ou les dégradations d’usage dont la réparation incombe au locataire).
Le résident, de son côté, a la possibilité de réaliser des aménagements à condition qu’ils ne constituent pas une transformation de l’habitation.
Le droit de refuser des travaux
Le bailleur a, lui, le droit de réaliser des travaux d’amélioration du logement. Et l’occupant des lieux ne peut pas s’opposer à une majoration du loyer réclamée par son propriétaire lorsque sont réalisés de tels aménagements.
Le loueur doit notifier les travaux au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le locataire conserve cependant certains droits ! S’il a un motif « sérieux et légitime », il peut saisir le tribunal d’instance pour s’opposer à la réalisation des travaux dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification.
La donne change si les travaux sont collectifs, c’est-à-dire s’ils concernent plusieurs biens. Et les résidents ne peuvent pas s’opposer à leur exécution.
Ils doivent les supporter même s’ils sont incommodants et les privent, pendant leur réalisation, d’une partie de leur habitation.
Par ailleurs, les locataires ne peuvent interdire l’accès des locaux loués, ni s’opposer au passage de conduits de toute nature.
Où sont les droits des occupants ?
Si les travaux durent plus de 40 jours, le montant du loyer doit être diminué en proportion du temps et de la partie de l’habitat dont le locataire aura été privé, sauf stipulation contraire du bail.
Si ces travaux sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de la personne qui occupe les lieux, celle-ci pourra solliciter la résiliation du bail.
Enfin, si les aménagements présentent un caractère abusif, un locataire peut s’y opposer en saisissant le tribunal d’instance en référé.
Dans les règles
Vous êtes locataire et vous estimez que votre propriétaire manque à ses obligations ? Surtout, continuez de payer votre loyer ! Dans le cas contraire, vous serez en tort.
La marche à suivre ? Entamez une procédure d’injonction de faire auprès du greffe du tribunal d’instance.
Le droit au logement
Même en cas d’impayé, le locataire ne peut être expulsé de son logement sans préavis !
Le propriétaire a en effet tout intérêt à attendre la fin du bail pour prendre congé de son locataire.
Le non-renouvellement de celui-ci intervient si le bailleur souhaite prendre possession des lieux, le vendre ou en cas de motifs « légitimes et sérieux».
Le locataire peut aussi se réfugier derrière un délai de prévenance de 6 mois avant le terme du contrat.
Dans le cas d’un occupant mauvais payeur, le propriétaire doit envoyer un avertissement avec une injonction de régularisation.
Si la situation n’est pas régularisée, celui-ci peut envoyer l’affaire au tribunal, et le locataire peut en dernier lieu être prié d’évacuer par les forces publiques.
Mais ces procédures peuvent s’étaler sur plusieurs mois, voire 1 à 2 ans.
Attention cependant : le locataire jouant avec sa « position de force » risque tout de même d’être endetté.
