Vous croulez sous les dettes. Vos créanciers peuvent-ils saisir le logement dont vous êtes propriétaire ? Cet article fait le point sur la procédure de saisie immobilière et les moyens de la stopper.
La saisie immobilière est une procédure qui permet à vos créanciers de faire vendre un bien immobilier vous appartenant afin de se rembourser sur le prix de la vente de celui-ci. Elle a fait l’objet
d’une réforme en 2006 dans le but de mieux garantir les droits des débiteurs, mais également de trouver des solutions amiables avec les créanciers.
Une procédure très encadrée
Les conséquences d’une saisie immobilière sont graves puisqu’elle aboutit à déposséder un propriétaire de son bien.
Résultat : le législateur l’a encadrée dans une procédure complexe qui avance étape par étape et nécessite l’assistance d’un huissier et d’un avocat.
Elle n’est pas irrémédiable et il existe des moyens de la stopper.
Des conditions préalables indispensables
La procédure de saisie immobilière a lieu devant le tribunal de grande instance du lieu où est situé l’immeuble saisi.
Pour pouvoir saisir votre immeuble et opérer une vente forcée de celui-ci, votre (vos) créancier(s) doit détenir un titre exécutoire à votre encontre.
Ainsi le créancier doit, soit être titulaire d’une hypothèque sur votre bien (cela peut être le cas, par exemple, si vous avez accordé une hypothèque sur votre logement à votre banque en garantie d’un crédit), soit disposer d’un jugement de condamnation qui l’autorise à pratiquer la saisie.
Les étapes de la procédure de saisie immobilière
La procédure de saisie avance étape par étape.
À chacune d’elles, vous avez la possibilité de l’interrompre.
1ere étape : l’intervention d’un huissier et la délivrance d’un commandement de payer
Une procédure de saisie immobilière débute toujours par la visite d’un huissier envoyé par votre créancier. Il va vous remettre un commandement de payer. Ce document précise le décompte des sommes qui vous sont réclamées, l’obligation qui vous est faite de payer dans les huit jours, et à défaut de paiement dans ce délai, le passage d’un huissier pour dresser un procès-verbal descriptif du logement qui va être saisi.
Le commandement a pour but de vous avertir qu’en l’absence de règlement, une saisie du logement dont vous êtes propriétaire va être effectuée. Si vous réglez la créance dans les huit
jours, la saisie est donc annulée.
En revanche, si vous ne payez pas dans ce délai, la procédure suivra son cours. Ainsi, l’huissier reviendra pour dresser un procès-verbal de description des lieux de manière à pouvoir l’évaluer (situation, taille et type du logement, état général…).
De son côté, votre créancier dispose de deux mois pour faire publier le commandement à la conservation des hypothèques. Cette publication est indispensable pour la poursuite de la procédure. En outre, elle a pour effet de rendre le logement dont vous êtes propriétaire indisponible, c’est-à-dire que vous ne pouvez plus ni le vendre ni le donner.
Une solution : saisir la commission de surendettement
Si vous êtes en situation de surendettement, c’est-à-dire que vous ne pouvez plus faire face aux dettes qui s’accumulent, saisissez au plus vite la commission de surendettement. Adressez-vous pour cela au guichet de la Banque de France le plus proche de votre domicile.
Elle peut faire suspendre la procédure de saisie immobilière auprès du juge de l’exécution. Elle demandera au juge de suspendre la vente forcée de votre bien le temps nécessaire au règlement de votre situation.
En contrepartie, vous devrez vous engager à respecter les solutions proposées, par exemple en réglant vos nouvelles échéances ou en vendant votre bien.
En principe, la suspension peut avoir lieu pendant un an maximum. La commission peut également demander la remise de l’adjudication pour causes dûment justifiées et graves, ce qui lui permet de revoir la situation de la personne surendettée.
2e étape : la première audience devant le juge de l’exécution
Deux mois après la publication du commandement par le créancier, vous allez recevoir une convocation à une audience devant le juge de l’exécution. C’est l’audience d’orientation, au cours de laquelle le juge va vérifier que les conditions nécessaires à la mise en œuvre de la saisie sont respectées.
Puis il va décider des modalités de poursuite de la procédure, c’est-à-dire :
- Soit autoriser la vente à l’amiable du bien si vous le demandez.
- Soit en ordonner la vente forcée.
Vous avez intérêt à vendre vous-même votre logement. Depuis la réforme de 2006, vous pouvez, en effet, demander au juge de vous autoriser à procéder vous-même à la vente de votre bien qui aura lieu à un prix généralement plus élevé qu’une vente forcée aux enchères. Préparez un dossier lui montrant les démarches que vous avez effectuées en ce sens (recherche des annonces du même type de logement que le vôtre dans votre quartier pour en estimer le prix, rédaction d’une annonce, rendez-vous avec des agences immobilières et fixation d’un prix de vente…).
Important : si le juge de l’exécution autorise la vente amiable, cela suspend la procédure de saisie.
3e étape l’audience de rappel devant le juge
C’est la deuxième audience devant le juge. Elle doit avoir lieu au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’audience d’orientation.
Ainsi vous avez quatre mois pour finaliser la vente de votre bien.
Le juge va vérifier lors de cette audience que la vente amiable, c’est-à-dire effectuée par vos soins, a bien eu lieu.
Deux cas peuvent se présenter :
Vous avez réussi à vendre votre logement : dans ce cas, la vente, dressée par notaire, est soumise à l’approbation du juge. Il constate la vente et ordonne l’annulation de la saisie immobilière. Le prix de la vente obtenu est consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations pour être distribué à vos créanciers.
Vous n’avez pas réussi à vendre votre logement : le juge va ordonner la vente forcée et fixer une date pour la vente aux enchères. Il fixe le montant de sa mise à prix et les conditions de visite du bien. La date de la vente est annoncée par la publication de deux avis : l’un affiché au tribunal et publié dans un journal d’annonces légales, et l’autre affiché à l’entrée de l’immeuble et publié dans des journaux locaux.
Si la vente n’a pas eu lieu, le juge peut vous accorder un délai supplémentaire de trois mois.
L’audience d’adjudication
Il s’agit d’une vente aux enchères publiques qui a lieu au tribunal. Elle doit avoir lieu entre le deuxième et le quatrième mois suivant la décision d’ordonner la vente forcée.
Le bien sera attribué à la personne qui en offre le meilleur prix.
À noter : en l’absence d’enchères et si le montant de la mise à prix est contesté et modifié par le juge, le logement est remis en vente.
La vente du bien
L’adjudication est constatée par un jugement du tribunal qui constitue le titre de propriété de l’acquéreur. Il doit être publié à la conservation des hypothèques.
Le prix de la vente est distribué sans délai s’il n’y a qu’un seul créancier déclaré, autrement il est consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations.
Le créancier le plus diligent doit alors engager une « procédure d’ordre » en vue de la distribution du prix aux différents créanciers en fonction de la priorité de leurs titres respectifs.
Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.