Lors d’une succession ou d’un divorce, la soulte est la somme réclamée au futur propriétaire pour compenser la différence de valeur entre des biens. Le rachat de soulte consiste à racheter les parts d’un bien immobilier acheté en commun. Ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper…
La soulte désigne tout simplement la compensation versée par une partie à une autre, dans le cadre d’une succession. Concrètement, elle intervient s’il y a séparation ou décès du conjoint. On se marie pour le meilleur et pour le pire : en cas de divorce, la soulte représente ta part qu’un ex-conjoint doit racheter à l’autre, s’il souhaite devenir l’unique propriétaire du bien acheté en commun. Malgré l’appellation communément admise, on ne rachète pas une soulte : c’est simplement le montant à verser pour indemniser la personne qui ne reçoit pas le patrimoine. L’expression est restée dans le langage courant comme synonyme de rachat de parts.
Principe de la soulte
La séparation ne dispense pas les emprunteurs de rembourser le crédit contracté au cours de la vie commune. Le conjoint qui ne garde pas le bien, s’il a signé des actes de prêt, reste engagé auprès de la banque. Dans le cas d’un couple marié, s’il n’y a pas de contrat de mariage et que le logement a été acheté sous le régime de la communauté de biens, il appartient pour moitié à chacun des individus. Le capital restant du prêt n’est pas à racheter, mais celui qui veut garder le bien doit en assumer entièrement le remboursement.
Les divorcés s’entendent rarement sur ta valeur du logement, d’autant plus quand l’un est vendeur et l’autre acheteur. La solution la plus simple consiste pourtant à ce que les ex-époux s’accordent à l’amiable sur un montant. En cas de conflit, chacun peut consulter son propre notaire pour évaluer le bien. Si un désaccord persiste, une expertise contradictoire peut être réalisée : c’est alors un juge qui décide de la valeur du bien. Ayez à l’esprit qu’un consentement mutuel est toujours préférable à une longue procédure.
Calculs et frais liés
L’estimation de la valeur du logement est évidemment capitale. Une fois celle-ci estimée, il faut déterminer le montant dû sur le prêt en cours. La banque qui vous a octroyé le prêt peut vous fournir un tableau d’amortissement. Ensuite, il faut soustraire le capital restant dû de la valeur du bien. On divise le tout par 2 et on obtient le montant de la soulte. L’opération implique un passage obligé chez le notaire, avec tes frais associés classiques.
Le financement de la soulte peut s’effectuer par un apport personnel ou en ayant recours au crédit. Les conditions proposées par les banques sont alors celles d’un prêt immobilier traditionnel. Cependant, il faut racheter le prêt encours avant d’en souscrire un autre. Cela entraîne des indemnités de remboursement anticipé, mais elles peuvent être négociées, voire levées, avec l’établissement prêteur.
Obtenir un prêt
Le financement d’une soulte peut donc s’effectuer à l’aide d’un crédit, qui entraîne des frais pénalités de remboursement anticipé et passage obligé chez le notaire. Dans les banques ou les organismes prêteurs, un dossier de rachat de soulte est étudié comme un dossier de prêt immobilier traditionnel. La banque regarde le contrat de travail de l’emprunteur, ses revenus, la tenue de compte, le taux d’endettement, le reste à vivre, le taux de charge, la capacité d’épargne et l’estimation de la valeur du bien immobilier.
À savoir : la pension alimentaire est considérée comme un revenu complémentaire pour la personne qui la perçoit et comme une charge pour celle qui la paye. Dans les deux cas, il faut attendre que son montant soit fixé pour que le prêteur étude le dossier.
Dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté de biens, si l’un des deux conjoints souhaite conserver et acquérir le logement commun alors qu’un crédit immobilier est en cours, il doit s’acquitter d’une soulte auprès de son ex-conjoint. Le taux de crédit et les assurances proposés sont les mêmes que ceux proposés dans le cadre d’une acquisition immobilière.
Pour mieux comprendre
Exemple n° 1 : rachat de soulte pour une résidence principale suite à un divorce
Monsieur et Madame X ont entamé une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d’une maison achetée en 2001 au prix de 180 000 euros. Le financement a été réalisé par un prêt immobilier d’un montant initial de 150 000 euros. Dans 4 mois, date à laquelle le divorce devrait être prononcé, il reste 60 000 euros à rembourser sur le prêt immobilier. La maison a été estimée par plusieurs professionnels (agents immobiliers et notaires) au prix de 260 000 euros.
L’acte liquidatif mentionne que la maison devient la pleine propriété de Madame X. Monsieur X reçoit alors la somme de 130 000 euros (260 000 euros/2), moins la moitié de ce qu’il lui reste à rembourser sur le prêt, donc moins 30 000 euros. Monsieur X touche donc 100 000 euros.
Calcul : 260 000 € (valeur du bien) – 60 000 € (montant du crédit restant) = 200 000 €/2, soit 100 000 euros. Le rachat de soulte de Madame X consiste à financer le dû à Monsieur X et également les 60 000 euros restant à rembourser sur le prêt actuel (ou encore la moitié de la maison, soit 130 000 euros, plus la moitié du capital restant à rembourser sur le prêt immobilier, soit 30 000 €). Le montant du rachat de soulte est donc de 160 000 euros.
À savoir : le calcul du rachat de soulte ne tient pas compte ni du montant initial de la maison ni du montant initial du prêt immobilier.
Exemple n° 2 : rachat de soulte lors d’une succession
Prenons le cas simpliste où 2 héritiers souhaitent se partager un appartement estimé à 100 000 euros et une maison estimée à 200 000 euros. Sur ces 2 biens, il n’existe plus aucun prêt. Le montant du patrimoine des héritiers est donc de 300 000 euros, soit 150 000 euros chacun. Pour prendre la pleine propriété de la maison, un des héritiers doit verser 50 000 euros à l’autre héritier, montant de la soulte. À l’occasion de l’attribution de la maison, le notaire donne la pleine propriété de l’appartement à l’autre héritier,
