Choisir son crédit immobilier constitue souvent un engagement important de sa vie. Il convient donc de faire le bon choix. Cet article vous conseille et vous guide dans cette démarche.
Les grands principes du crédit immobilier
De quoi s’agit-il ?
Emprunter pour acheter un bien immobilier a toujours été une nécessité. À cet effet, les établissements bancaires ont mis au point une offre de crédit spécifique : le crédit immobilier.
En comparaison d’un prêt classique, le crédit immobilier vous permet en effet de bénéficier d’une réserve d’argent plus importante, à rembourser et à amortir sur une période qui peut également
être allongée. Il vise à couvrir tout ou partie d’un investissement immobilier : achat, construction ou rénovation. Il peut aussi bien s’appliquer à un projet concernant une habitation principale,
secondaire ou un bien à mettre en location.
Auprès de qui le souscrire ?
Le prêt immobilier peut être souscrit auprès de n’importe quel établissement bancaire ou auprès de tout organisme spécialisé. Un certain nombre de ces organismes vous proposent et vous offrent la possibilité de faire des simulations directement en ligne. Sur Internet ou directement auprès d’un conseiller, n’hésitez pas à en demander et à comparer les différentes offres qui vous sont proposées. Vous pouvez aussi envisager de passer par l’intermédiaire de sociétés de courtages. Extrêmement présentes sur Internet, celles-ci proposent de vous trouver, parmi bon nombre de leurs établissements financiers partenaires, l’offre la plus avantageuse et qui correspond le mieux à vos besoins.
Comment bien choisir son prêt immobilier
Prêt amortissable ou « in fine » ?
Deux types d’options peuvent vous être proposées au moment de souscrire un crédit immobilier : le prêt amortissable ou le prêt « in fine ».
Le premier est de loin le plus répandu. Il prévoit de rembourser sur toute la période d’amortissement à la fois les intérêts et le capital, qui est alors remboursé progressivement sur le nombre total de mensualités sur lequel court votre crédit. À l’inverse, avec le prêt « in fine », vous ne remboursez tous les mois que les intérêts alors que le capital mis à disposition devra être restitué en un seul bloc, ultérieurement ou à la fin de l’emprunt. Cette dernière formule peut être très lourde de conséquences et n’est à conseiller que si vous pouvez effectivement compter d’ici là sur une rentrée financière assez importante (vente d’une habitation secondaire…) ou si vous achetez ce bien en vue de le louer.
Pour quelle durée ?
Ce genre de crédits peut être souscrit sur une période plus ou moins longue, en général jusqu’à vingt ou trente ans. C’est à vous de voir quelles sont les mensualités dont vous pouvez vous acquitter. Certes, plus votre durée d’emprunt est longue et plus votre crédit est cher, mais il ne sert à rien, il pourrait même être dangereux, de vous engager sur des mensualités trop « écrasantes » qui risqueraient de vous mener tout droit vers la voie du surendettement.
Prêt à taux fixe ou révisable ?
Le prêt à taux fixe offre l’avantage de la sécurité, mais est aussi (du moins au départ) nettement plus coûteux. Avec ce genre de prêt, vous pouvez par ailleurs négocier la possibilité de bénéficier de mensualités modulables que vous serez en mesure tantôt d’augmenter, tantôt de baisser, selon les mois et selon vos rentrées d’argent. En parallèle, les prêts à taux fixes peuvent encore proposer l’option de mensualités progressives ou dégressives. Concrètement, vos mensualités pourront alors, selon ce qui a été convenu au départ, augmenter ou baisser au fur et à mesure de l’avancement du crédit.
À côté des taux fixes, les établissements bancaires peuvent consentir des prêts à taux variables. Risqués, ils sont à déconseiller pour des emprunts sur du long terme. Pour limiter ces risques, des crédits à taux variables aménagés ou capés ont cependant été développés. (Lire aussi l’article Crédit à taux variable : Tout savoir pour éviter les pièges).
Des prêts complémentaires
Selon votre situation et votre profil, un certain nombre de prêts complémentaires sont suggérés pour accompagner votre emprunt. En voici quatre.
Le prêt-relais
Il s’agit d’un prêt court qu’une banque peut vous accorder (1 à 2 ans) afin de vous permettre d’acquérir un nouveau logement, en attendant la vente de celui que vous possédiez auparavant.
Le prêt à taux zéro
Il peut être accordé aux personnes aux revenus les plus modestes. Cependant, son montant ne doit pas dépasser 20 % du coût de votre opération immobilière ou représenter plus de 50 % des autres prêts souscrits pour l’achat de votre bien immobilier.
Le prêt avec un plan épargne logement (PEL)
Il s’agit d’un prêt à taux souvent intéressant (fixé à la date d’ouverture du plan) ouvert à toutes personnes titulaires depuis au moins quatre ans d’un PEL. La souscription de ce genre de prêt inclut nécessairement la clôture du plan. Le montant du prêt qui peut vous être alloué est fonction des intérêts que vous avez cumulés sur votre PEL. Pourtant, de tels prêts ne sont pas forcément pour le moment avantageux : ces dernières années, les taux d’intérêt sur les marchés boursiers ont en effet tellement baissé qu’ils peuvent être inférieurs à ceux auxquels vous avez droit avec votre PEL.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Outre un taux d’intérêt qui peut parfois s’avérer avantageux (comme pour le PEL), ce prêt donne droit à des réductions sur les frais de notaire et la taxe locale d’équipement (TLE). Il peut être accordé à toute personne en activité à condition que ses revenus ne dépassent pas un certain plafond.
Avec quelle garantie ?
L’hypothèque
Au moment de souscrire un prêt immobilier, l’établissement prêteur vous demande la plupart du temps une garantie. Vous pouvez ainsi choisir d’opter, et c’est le plus courant, pour l’hypothèque conventionnelle de votre maison. Celle-ci est alors saisie en cas d’incident de paiement. Or, ce type de garantie est très coûteux pour l’emprunteur : outre des frais d’hypothèque (environ 2 % du prêt), comptez aussi sur le paiement d’une taxe de publicité foncière. À ce titre, l’hypothèque en IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers) vous permet de faire l’économie de cette taxe. Uniquement applicable sur un bien immobilier existant, son principe de fonctionnement demeure exactement le même.
La caution
Un autre type de garantie peut s’appliquer : la caution. Deux solutions s’offrent à vous. En premier lieu, la caution solidaire d’une personne de votre entourage. Celle-ci accepte alors de se substituer à vous en cas d’incidents de paiement de votre part. Moyennant une certaine contribution, cette caution peut aussi être obtenue auprès de certaines sociétés de cautionnement, le plus souvent des mutuelles.
Les assurances sont-elles obligatoires ?
En théorie, la loi n’oblige à aucune assurance. Cependant, en pratique, l’établissement prêteur peut parfaitement vous refuser l’obtention d’un prêt si vous ne souscrivez pas une assurance décès et invalidité. Mais, vous êtes libre de souscrire une autre assurance : celle de l’assurance chômage, particulièrement onéreuse et restrictive. Aucun établissement ne vous obligera en revanche à la prendre.
Bon à savoir : Si votre prêt immobilier vous est refusé, vous pouvez légalement choisir de renoncer, sans aucuns frais, à une promesse ou un acte de vente que vous auriez éventuellement préalablement signé sous réserve de l’obtention dudit prêt.