Maison : Que peut-on construire sans permis ?

Obtenir un permis de construire pour une maison n’est pas toujours exigé. Depuis octobre 2007, la réglementation a été clarifiée et simplifiée.

Le permis de construire a fait peau neuve

Une loi entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a simplifié le permis de construire. Il n’existe plus que trois permis (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir) et une déclaration préalable au lieu des onze autorisations qui existaient précédemment. En outre, la liste des travaux soumis à permis ou simple déclaration est désormais fixée de façon précise. Rappelons qu’il s’agit d’une autorisation pour faire des travaux accordée par la mairie, qui a pour but de préserver l’esthétisme urbain. Vous devez remplir un formulaire et déposer un dossier comprenant une liste de pièces précise. La commune vous fait part de sa décision après avoir vérifié que votre projet est bien conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans le quartier où vous allez bâtir (plan d’occupation des sols, règlement de ZAC, etc.) et qu’il respecte les servitudes d’utilité publique (aménagements des abords, assainissement, etc.).

Des délais plus courts

Afin de renforcer les droits des particuliers, la loi impose à l’administration des délais de réponse garantis. Ainsi, une fois votre dossier déposé en mairie, l’administration doit vous faire part de sa décision dans le délai d’un mois pour les déclarations, de deux mois pour les permis de construire portant sur les maisons individuelles et les permis de démolir, de trois mois pour les autres permis.
Attention, un délai plus important peut être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (par exemple, celle de l’architecte des Bâtiments de France dans les secteurs sauvegardés). Vous devez alors en être averti au plus tard un mois après le dépôt de votre dossier.
Si à l’issue du délai, vous ne recevez pas de réponse, l’autorisation est considérée comme acquise. Vous disposez de deux ans pour effectuer vos travaux. Dès l’obtention du permis de construire, vous devez mettre sur le terrain, visible depuis la voie publique, un panneau indiquant les références du permis obtenu. L’affichage sur le terrain est le point de départ des délais de recours des tiers. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée du chantier.

Quels travaux autorisés pour une maison ?

Afin de simplifier les choses, le législateur a exonéré certaines constructions de permis. Il s’agit des petites constructions. Selon l’importance des travaux, elles peuvent ou non faire l’objet d’une simple déclaration préalable (document obligatoire qui donne les moyens à l’Administration de vérifier qu’un projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur) à la mairie.

Les travaux soumis à un permis

Les constructions nouvelles
L’édification d’une construction nouvelle dont la surface est supérieure à 20 m² nécessite toujours un permis de construire (par exemple si vous construisez un abri de jardin de plus de 20 m2).

Les travaux exécutés sur une construction existante
Ce sont seulement les travaux importants qui nécessitent un permis de construire :

• Si vous créez une surface supérieure à 20 m².
• Si vous transformez les structures porteuses ou les façades (par exemple la modification de la charpente pour aménager les combles).
• Si vous modifiez les volumes (création d’une mezzanine ou d’un étage supplémentaire) ou percez ou agrandissez une ouverture sur un mur extérieur (création d’une véranda).

Les travaux nécessitant une simple déclaration préalable

Les constructions de petite taille sont soumises à une simple déclaration préalable en mairie. Elle doit être adressée à votre mairie en deux exemplaires. Vous pouvez en consulter la liste précise dans le Code de l’urbanisme aux articles R. 421-9 et suivants. C’est le cas : des travaux entraînant la création d’une surface inférieure à 20 m² ; de la construction d’un mur de plus de deux mètres de hauteur ; des travaux de rénovation ou d’aménagement qui modifient l’aspect extérieur de votre maison (percement d’une fenêtre par exemple) ou qui entraînent un changement de la destination des lieux (transformation d’un garage en chambre) et des travaux de ravalement.

Les travaux ne nécessitant aucune formalité

Les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité (article 421-2 du Code de l’urbanisme). Par exemple :

• Celles d’une surface de moins de 2 m² tel un abri de jardin, un barbecue ou une niche pour votre chien.
• Les piscines dont le bassin a une superficie n’excédant pas 10 m².
• Les châssis et les serres dont la hauteur n’excède pas 1,80 mètre.
• Les murs dont la hauteur est inférieure à 2 mètres.
• Les murs de soutènement.

Les travaux d’aménagement intérieur (réfection d’une pièce même si vous abattez ou construisez des cloisons).

Attention, si vous êtes situé dans un secteur protégé (secteur sauvegardé, site classé), renseignez-vous à la mairie, car un permis ou une déclaration peuvent être exigés.

Permis ou pas pour transformer ou aménager sa maison ?

Installer une véranda
Si la véranda a une superficie supérieure à 20 m², un permis de construire est nécessaire. En dessous de 20m², une déclaration préalable en mairie suffit.

Construire un garage
S’agissant d’une construction nouvelle, il doit faire l’objet d’un permis. Mais s’il fait moins de 20 m², par exemple un garage de 11 m² avec un toit normal, une déclaration préalable suffit.

Aménager un garage en chambre
Vous transformez un garage en chambre d’habitation dans une construction existante, tout dépend de la taille de la pièce et des ouvertures ou non pratiquées :

• Si la chambre est supérieure à 10 m² : déclaration préalable.
• Si la chambre est inférieure à 10 m² et la transformation n’entraîne aucuns travaux modifiant l’aspect extérieur (ouverture d’une fenêtre) : pas de formalité.

Construire une clôture

• Si vous êtes dans un secteur protégé ou dans une commune ayant institué un contrôle des clôtures : déclaration préalable.
• Ailleurs : pas de formalité.

Aménager les combles d’une maison

• Vous transformez votre toiture-terrasse en ajoutant une charpente et en créant une pièce mansardée. Il n’y a pas de création de nouvelle surface, mais simplement un changement de volume : déclaration préalable.
• Vous posez une fenêtre de toit, une lucarne, un oeil-de-boeuf : si vous transformez votre toit sans changer son volume : déclaration préalable.
• Si vous rehaussez une partie de la charpente pour mettre une fenêtre : déclaration préalable.
• Si vous rehaussez le mur pour abouter une fenêtre au toit : permis de construire.

Construire une piscine

Sans couverture ou couverture modulable. Vous construisez une piscine fixe de plus de 10 m² et de moins de 100 m² :

• Si elle n’a pas de couverture ou dispose d’une simple couverture pour protéger de la chaleur ou pour la sécurité : déclaration préalable.
• Si elle dispose d’une couverture modulable, d’une hauteur de plus de 1,80 mètre au-dessus du niveau de l’eau : permis de construire.

Avec une couverture fixe. Vous construisez une piscine avec une couverture fixe de 2 mètres de haut : permis de construire.

Pour une piscine gonflable, aucune formalité n’est nécessaire sauf si elle fait plus de 10 m² et qu’elle est installée plus de trois mois : une déclaration préalable en mairie est alors nécessaire.

Fixer, de manière durable, une antenne parabolique et/ou un climatiseur
Si vous ne changez pas le volume, mais que vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble : déclaration préalable.