Chaque année de nouvelles lois, de nouveaux décrets sont votés avec comme objectif d’encadrer le montant et l’augmentation des loyers. Certains font les gros titres des journaux et d’autres restent inconnus du public. Le tout est d’essayer de ne pas se laisser influencer à cause d’une méconnaissance des nouveautés juridiques.
Qu’est-ce que l’IRL ?
Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) est en vigueur depuis le 10 février 2008. Avec l’article 9 de la loi n° 2008-111, il vient modifier celui de 2005. En effet, l’ancienne version était constituée, en partie, par le coût de construction et les travaux d’amélioration et d’entretien. Ce qui n’est plus le cas. L’IRL sert de base à la révision du loyer, c’est-à-dire que le calcul se fait selon son indice. À ne pas confondre avec la révision annuelle du loyer. L’indice de référence se compte en trimestres et correspond à la moyenne sur l’année passée de l’évolution des prix à la consommation. Le nouvel indice prend en compte les récents contrats de location, mais aussi l’ensemble de ceux qui étaient en cours à la sortie de la loi.
Pour autant la nouvelle loi n’a pas d’effet rétroactif : elle ne peut pas s’exercer pour le passé même récent. L’IRL vise les locations à usage d’habitation principale, à usage mixte professionnel et habitation, mais aussi les garages, parkings et jardins. Néanmoins, il ne s’applique pas aux locations à caractère saisonnier, aux HLM et aux foyers étudiants ou pour personnes âgées.
Quand un propriétaire décide de modifier le loyer, conformément au contrat passé avec le locataire, l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers. L’indice de référence est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et par le Journal officiel.
Augmenter le loyer après plusieurs années
La révision annuelle doit être prévue dans une clause du contrat de location, sinon aucune modification n’est réalisable pendant toute la durée du contrat de location. Elle peut se produire chaque année à la date de la signature ou à celle qui a été définie auparavant. Si la révision est précisée dans le contrat, le bailleur peut réajuster le loyer même après plusieurs années sans changement (tout au plus cinq ans). Il doit calculer le loyer tel qu’il aurait dû être, si les révisions avaient été effectuées. L’indice de référence doit correspondre aux dates auxquelles aurait augmenté le loyer. En clair, vous ne pouvez pas utiliser l’IRL de février 2012 pour un changement qui aurait dû être fait en 2015. Pensez à consulter cet indice quand vous allez signer un contrat de location. C’est le meilleur moyen pour parer à tout litige et éviter les abus du côté du propriétaire comme du locataire.
Renouveler un bail avec un nouveau loyer
À l’expiration du bail, le propriétaire peut estimer que le loyer est sous-évalué par rapport aux lieux. Seulement dans cette situation, il peut proposer une augmentation en prenant le loyer standard des logements qui se situent dans un périmètre proche. Pour cela, le bailleur doit fournir six références, dans plusieurs communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. La plupart de ces références ne doivent pas avoir changé de locataires depuis trois ans. L’adresse complète, la surface habitable, le nombre de pièces, la date de construction et l’état de l’équipement doivent être précisés pour que les références s’avèrent légitimes. Il faut qu’elles soient représentatives des foyers semblables dans le voisinage de l’appartement. Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, l’augmentation s’étend par tiers sur trois ans pour un propriétaire particulier. En étant supérieure de 10 %, elle s’étale par sixième sur six ans. Cela s’applique, même si le bail est renouvelé pour moins de six ans. Ainsi, celui-ci continuera sur le nouveau bail. Cette hausse se dissocie de la révision annuelle liée à la variation de l’IRL.
Comment contester une augmentation de loyer ?
Même si vous protestez, continuez à régler votre loyer et les charges. Car vous serez fautif pour impayés par la suite, et cela fournira un élément à charge contre vous, en cas de procès contre votre propriétaire.
Vous pouvez marquer votre désaccord sur le montant du nouveau loyer. Dans ce cas, le propriétaire doit alors saisir la commission départementale de conciliation située dans votre préfecture. Elle est constituée de manière égale de représentants d’organisations de bailleurs et d’associations de locataires.
Vous disposez d’un délai de quatre mois avant le terme du bail pour les logements non conventionnés HLM et du secteur libre.
Si vous décidez de saisir vous-même la commission, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous indiquez vos nom et adresse, ceux du propriétaire et l’objet de votre litige. Le délai court toujours.
Par la suite, vous serez convoqué à une séance de conciliation accompagné de la personne de votre choix (membre d’une association de locataires par exemple). Présentez-vous avec tous les documents justifiant votre réclamation. La commission statue dans un délai maximum de deux mois, à partir de la date où vous l’avez saisie. À défaut d’accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire devant la commission, il faut passer devant le tribunal d’instance avant la fin du contrat de bail, sinon celui-ci est reconduit avec le montant du loyer antérieur. Vous devez passer devant le tribunal avant la fin du contrat du bail et moins de six mois après la proposition du bailleur. Le juge fixera votre loyer en fonction de celui du voisinage possédant des logements similaires.
Si vous faites appel, il faudra payer le loyer fixé par le juge jusqu’à la nouvelle décision. Cependant, l’absence d’accord n’entraîne pas pour autant un congé ou un arrêt brusque du contrat de bail.