Le crédit immobilier (codifié sous les articles L. 312-2 à L. 313-1 du Code de la consommation) constitue souvent un passage obligé pour envisager l’achat d’une propriété ou pour réaliser des travaux. Avant de le contracter, il est préférable d’en connaître tous les rouages.
Le champ d’application du crédit immobilier
La législation s’applique à toutes les formes de prêts : prêt conventionné, prêt social, prêt épargne-logement, prêt complémentaire, prêt relais, etc. Le crédit immobilier peut être contracté pour l’achat d’un terrain, d’un appartement, d’une maison, mais aussi pour des travaux de construction.
L’offre de prêt, une étape indispensable
Avant de pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier, vous allez devoir passer par l’offre de prêt. Le prêteur doit vous envoyer, par écrit et gratuitement, les conditions du crédit. Le fait d’envoyer l’offre permet de dater le document.
Vous disposez alors d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la date de réception de l’offre. Ce délai permet de faire jouer la concurrence. Tant que les dix jours ne sont pas écoulés, vous ne pourrez pas accepter l’offre de prêt. Il vous faudra attendre le onzième jour si celle-ci vous convient.
Le prêteur qui vous a adressé l’offre est tenu de la maintenir pendant une durée minimale de trente jours. Passé ce délai, le prêteur se réserve le droit de changer les conditions de l’offre de prêt. Si le prêteur la modifie l’offre de prêt, il devra à nouveau vous l’envoyer suivant les mêmes procédures que l’offre précédente.
Après signature du contrat, toute modification importante obtenue par l’emprunteur (conditions d’amortissement, baisse du taux du prêt, durée de prêt) doit faire l’objet d’un avenant qui devra être signé dans les mêmes conditions que pour une nouvelle offre.
La condition suspensive
Rares sont les prêteurs accordant un prêt aux emprunteurs qui ne se sont pas encore liés par une opération immobilière. Il est donc préférable, le plus souvent, que vous soyez déjà détenteur d’une promesse de vente avant de vous embarquer dans des offres de prêt.
La condition suspensive d’obtention des crédits vous laisse un délai d’un mois pour obtenir votre prêt. Ce délai a été mis en place afin d’éviter de geler trop longtemps la transaction immobilière du vendeur.
Cependant, il arrive que certains prêts mettent plus de temps que d’autres, tels que les prêts sociaux. Il est donc possible de négocier auprès de votre vendeur un temps supplémentaire à la fin du délai minimum légal. De cette façon, il vous sera possible d’obtenir votre prêt avant la signature définitive de votre contrat immobilier, l’idéal restant de faire coïncider les deux signatures, celles de l’achat du bien et du prêt.
Gare aux offres alléchantes ! Selon la loi, une publicité réalisée pour un crédit immobilier doit indiquer l’identité du prêteur et la nature de l’objet du prêt proposé. Si des chiffres apparaissent, la durée de l’opération, le coût total ainsi que le TEG doivent être mentionnés.
Prêt : sachez le maîtriser
Le coût réel du crédit
Pour connaître les coûts véritables des crédits et pouvoir ainsi négocier, il vous faut prendre en compte non pas le taux affiché, mais le taux réel, appelé « taux effectif global » (TEG). Ce dernier a l’avantage d’englober l’ensemble des frais.
Le bon taux
Chaque taux proposé par les banques tient compte de votre profil ainsi que de la nature de votre projet. Plus votre profil présente un risque, plus le taux est élevé. Le prêteur se fonde sur votre apport personnel, la durée de votre emprunt, le niveau de votre endettement et vos revenus pour fixer le taux de votre crédit immobilier.
Le TEG ne comprend pas les primes, ni les cotisations d’assurance incendie, ni les charges liées au prêt dont le montant ne peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat.
L’interdépendance des contrats
Que se passe-t-il en cas de refus du prêt ?
Première possibilité : votre promesse de vente s’annule si la période convenue avec votre vendeur est expirée.
Deuxième possibilité : dans le cas où vous auriez déjà signé votre contrat immobilier et commencé à verser de l’argent au vendeur, ce dernier ne peut refuser de vous rembourser. Au-delà des délais fixés, pour trouver un prêt, le contrat est annulé, car il s’agit d’une condition suspensive et non d’une condition résolutoire. Cependant, il est préférable de demander une confirmation écrite au prêteur afin de ne pas être suspecté d’avoir interrompu volontairement les démarches.
Troisième possibilité : comme cela arrive souvent, vous avez dû solliciter plusieurs prêts pour financer votre projet immobilier. Si l’un de vos prêts complémentaires ne vous est pas accordé, il vous sera possible de résilier les autres contrats, si les conditions suivantes sont remplies :
- Le prêt refusé était supérieur à 10 % du crédit total.
- Les autres prêteurs ont été prévenus que vous souscriviez d’autres prêts. Le prêteur est au courant du montant de votre projet, il devra donc vous interroger sur le financement global de l’opération. La loi ne précisant pas les délais dans lesquels les prêts doivent être obtenus, vous devez être attentif quant aux dates fixées pour l’acceptation des offres de prêts et pour la conclusion du contrat immobilier.
Que se passe-t-il si votre projet immobilier ne se concrétise pas ?
Dans le cas où votre projet immobilier n’aboutirait pas, le contrat de prêt peut être résilié à son tour. Pour ne pas pénaliser le prêteur, la loi prévoit néanmoins un délai de quatre mois pour conclure l’opération immobilière. Il s’agit d’un délai minimal que l’on peut décider d’allonger afin de tenir compte d’une clause « résolutoire » ou « suspensive » insérée dans le contrat immobilier.
La suspension des remboursements
En cas de difficultés juridiques
Dans le cadre d’un projet de construction, il peut y avoir des litiges entre le professionnel et vous. Dans ce cas, le juge prévoit la suspension de vos remboursements. Cela permet d’éviter que le coût des frais ne s’additionne aux mensualités du prêt à rembourser. Pour ce faire, deux conditions sont à remplir :
- Le prêt doit être lié à l’opération en cause.
- Le prêteur doit être assigné en instance afin qu’il ait la possibilité de faire valoir ses droits. Néanmoins, la suspension cause un préjudice au prêteur qui sera en droit de vous demander une indemnité. Le montant de cette dernière devra être fixé par le juge.
En cas de difficultés financières de l’emprunteur
Lorsque vous ne pouvez pas assurer les échéances, votre prêteur peut demander la résolution du contrat et exiger :
- Le capital restant dû.
- Les intérêts arrivés à échéance, ainsi que les intérêts de retard au taux du prêt indiqué dans le contrat.
- Si le contrat le stipule, vous serez redevable d’une indemnité d’un taux de 7 % maximum, calculée en fonction de la durée de votre contrat.
- Le remboursement des frais de procédure. Enfin, s’il la juge excessive, le juge peut diminuer le montant de l’indemnité demandée par le prêteur.
Une condition suspensive signifie que vous bénéficiez d’un délai de quatre mois afin de rassembler tous les prêts nécessaires au financement de votre projet. Passé ce délai, si les fonds ne sont pas trouvés, le vendeur du bien immobilier a le droit d’annuler le contrat de vente. Cependant, il vous est possible de négocier auprès de votre vendeur un délai plus long.