Il n’est pas toujours aisé d’évoquer l’achat en viager, tant pour son caractère aléatoire et incertain que pour la cause d’extinction du contrat. Et pourtant cette solution, dans bien des cas, peut accommoder les deux parties.
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est définie aux articles 1968 et suivants du Code civil. Elle peut être constituée par une donation ou un achat. L’achat en viager confère un certain nombre d’avantages à l’acheteur et au vendeur.
Pour le vendeur, il s’agit de ne plus se soucier de problèmes de gestion en bénéficiant d’un revenu complémentaire à sa retraite. Ce système est également intéressant pour un propriétaire qui n’aurait pas d’héritier.
Pour l’acheteur, l’avantage de ce système est de ne pas avancer tous les fonds au moment de la vente et de ne pas contracter de prêt.
Cependant, l’acheteur doit avoir conscience du caractère aléatoire du contrat. Il ne faut pas se voiler la face, le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur. L’exemple le plus connu est celui de Jeanne Calment, morte à 122 ans, un an après son acheteur qui avait fait le pari d’acheter sa maison en viager à ses 90 ans. En faisant cette « mauvaise affaire », il a payé deux fois le prix du bien immobilier.
Principe de l’achat en viager
L’achat en viager consiste plus précisément en la transmission de la nue-propriété et est parfois accompagné de la jouissance du bien, moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la durée de la vie du vendeur.
Ainsi, au lieu de payer la totalité du prix en une seule fois au moment de la vente, l’acheteur n’en verse qu’une partie appelée « le bouquet » et, en complément, il rétribuera régulièrement le vendeur jusqu’à son décès d’une somme déterminée appelée « rente viagère ».
Une vente en viager se réalise comme n’importe quelle transaction immobilière. Elle est établie par un acte notarié, précédé d’une promesse de vente. Les frais sont à la charge de l’acheteur.
Comment calculer la rente viagère ?
La rente viagère peut être constituée au taux fixé par les parties. Certains critères peuvent être pris en compte : la valeur du bien, l’âge du crédirentier, son espérance de vie…
La valeur du logement tient également compte des réserves émises par les deux parties.
Si le viager est libre, il sera plus cher qu’un viager occupé. Dans ce cas, on prendra en compte les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier.
Si le viager est occupé, l’usufruitier conserve le droit d’habiter et d’en recueillir les fruits. Dans ce cas, la rente sera moins importante.
Pour évaluer la rente, on se réfère aussi aux tarifs établis par les compagnies d’assurances, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.
Les effets
Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne avec qui il s’est engagé, quelle qu’en soit sa durée de vie.
Toutefois, rappelons que les contrats tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont signés ; par conséquent, les parties ne peuvent y déroger par un nouveau contrat.
Les rentes viagères peuvent être majorées de plein droit au cours du contrat, soit amiablement, soit judiciairement.
En cas de désaccord entre les parties, la rente peut être réévaluée légalement suivant le barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Si le viager est occupé, la taxe d’habitation est supportée par le crédirentier qui continue d’occuper le logement. La taxe foncière est à la charge du débiteur propriétaire du logement, sauf si les parties aménagent par contrat un régime différent.
L’impôt sur la rente correspond aux intérêts du capital imposable. Il dépend de l’âge du crédirentier au moment où il touche la rente :
- 70 % si le crédirentier a 50 ans ou moins.
- 50 % si le crédirentier a entre 50 et 59 ans.
- 40 % si le crédirentier a entre 60 et 69 ans.
- 30 % si le crédirentier a plus de 69 ans.
Si la rente est versée à un couple marié, on retiendra l’âge du plus âgé.
Extinction du contrat de vente
Le contrat s’éteint au décès du crédirentier. Si le contrat a été passé avec un couple marié, le contrat s’éteint à la mort des deux crédirentiers. Cependant, les parties peuvent introduire une clause de rachat. Cette clause prévoit la possibilité de verser une somme pour mettre fin au versement de la rente et disposer du bien. Si le débirentier vient à décéder avant le crédirentier, le contrat ne s’éteint pas. Ses héritiers devront continuer à payer la rente viagère.
Nullité du contrat
La nullité est assez rare en matière d’achat en viager.
En effet, le contrat de vente par rente viagère est un contrat aléatoire. Un contrat est dit aléatoire quand les effets de la convention (avantages et pertes) dépendent d’un événement incertain. On ne peut pas annuler un contrat aléatoire pour cause de lésion. On dit que « l’aléa chasse la lésion ».
Si le total du bouquet et des rentes versés au crédirentier dépasse le montant de l’immeuble, le débirentier ne peut annuler le contrat en invoquant la lésion.
Le Code civil prévoit parfois la nullité du contrat. Ainsi, d’après le Code civil, il y a nullité immédiate quand la rente est au profit d’une personne incapable de la recevoir.
Le Code civil prévoit également la nullité du contrat dans deux autres hypothèses. Quand la personne décède avant que l’acte définitif n’ait été signé, on admet la nullité du contrat malgré le caractère aléatoire du contrat.
Si le crédirentier supposé meurt au jour du contrat, le contrat ne produit aucun effet.
Si le crédirentier est atteint, au jour du contrat, d’une maladie et s’il décède dans les vingt jours de l’acte de vente ou du compromis de cette même maladie, le contrat est nul.
La nullité doit être constatée par les héritiers du crédirentier avec le débirentier.
Les litiges
Le crédirentier peut imposer une clause résolutoire qui prévoit la résolution du contrat dans le cas où le débirentier n’honorerait pas ses engagements. Les rentes versées antérieurement serviront d’indemnisation.
Si cette clause n’était pas dans le contrat, le crédirentier peut réclamer les arrérages échus sur les cinq dernières années.
Enfin, il dispose également du privilège sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix. Ce privilège est valable s’il est inscrit par le notaire dans les deux mois de la signature de l’acte de vente.
Si le crédirentier décède en cours d’instance, ses héritiers pourront demander de plein droit les arrérages échus.
Attention : Quand une vente en viager a lieu entre deux membres de la même famille, l’administration fiscale peut émettre des réserves quant à la bonne foi des contractants. Elle peut en effet considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée afin d’échapper aux droits de succession.
Lexique
- Arrérage : somme d’argent versée périodiquement à la personne bénéficiaire d’une rente.
- Clause résolutoire : clause insérée dans le contrat qui prévoit qu’en cas de manquement de l’une des parties à une obligation, le contrat pourra être résolu de plein droit.
- Crédirentier : c’est la personne qui touche la rente.
- Débirentier : c’est la personne qui verse la rente et devient de ce fait le nu-propriétaire du bien vendu en viager.
- Nue-propriété : propriété d’un bien dont on acquiert la jouissance au moment de l’extinction des droits de l’usufruitier (mort, expiration du délai de jouissance…).
- Usufruitier : personne qui peut jouir d’un bien comme elle l’entend et en obtenir ses fruits.
Des informations très complètes sont à consulter sur le site La vente en viager.