La construction présente un avantage : celui de pouvoir concevoir la maison de ses rêves. Mais faut-il encore trouver le terrain qui convient. Cet article vous indique tous les réflexes à avoir pour faire une bonne affaire.
Auprès de qui se renseigner ?
Vous souhaitez acheter un terrain à bâtir ? Pour cela, deux possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez passer par les moyens classiques : petites annonces, agents immobiliers ou notaires.
Vous pouvez aussi vous rendre en mairie et dans les directions départementales de l’équipement (DDE) où l’on vous indiquera si des emplacements situés dans des lotissements sont ou seront prochainement disponibles.
Choisir le bon terrain
La situation et l’orientation
Pour beaucoup, le terrain de rêve rime avec caractère résidentiel, mais aussi avec relative proximité des moyens de communication et des commerces.
Cela ne vous gêne certainement pas d’être à quelques minutes d’un important axe routier, du moment que vous ne l’apercevez pas, ni ne l’entendez pas outre mesure de chez vous.
Soyez attentif à l’orientation de la route par rapport à votre terrain.
Ainsi, si cette dernière est située à l’ouest de votre domicile et si, dans la région, les vents dominants sont d’ouest, la gêne sonore risque d’être plus importante que si elle était située au sud.
Une bonne orientation vous permettra de faire des économies d’énergie. Par exemple, en montagne, évitez les versants nord.
On admet en général que l’orientation la plus favorable est au sud-ouest.
La forme et la topographie
Préférez, lorsque c’est possible, des terrains plats. La pente présente en effet de nombreux inconvénients.
En premier lieu, elle conditionne et risque de rendre impossible certaines constructions. Et surtout, elle vous occasionnera des dépenses supplémentaires coûteuses. Vous devrez notamment prévoir des canalisations pour le ruissellement. En tout état de cause, évitez les pentes supérieures à 15 %.
De même, faites attention aux formes des superficies mises en vente. Ainsi, un terrain trop exigu ou dont un des côtés serait trop étroit pourrait empêcher certaines constructions ou en contraindre l’emplacement.
La nature du sol
Bien sûr, les sols de moins bonne qualité seront moins chers à l’achat. Mais si vous faites les comptes, ils ne vous feront pas forcément faire des économies.
En particulier, les terrains composés d’argile et de limon présentent des risques de tassement et supposent la conception de fondations particulières.
En cas de doute sur la nature de votre terrain, vous pouvez demander à ce qu’une étude soit effectuée en ce sens.
N’hésitez pas non plus à demander des renseignements au voisinage ou à la mairie.
Cette dernière, en cas de présence de carrières désaffectées ou de nappes phréatiques à proximité, est notamment tenue de vous signaler celles-ci au travers des plans de prévention des risques naturels.
Quelques précautions d’usage avant d’acheter
Des terrains à bâtir pas toujours constructibles
Un terrain peut être classé comme constructible par le Code de l’urbanisme, mais la demande de permis de construire peut finalement être écartée.
Divers critères peuvent pour cela entrer en ligne de compte.
C’est notamment le cas si votre terrain ne peut pas être raccordé au réseau des équipements publics (eau, électricité…) situés à proximité ou s’il est jugé trop exigu.
Par précaution, au moment d’acheter, faites ajouter à l’avant-contrat une condition suspensive liée à l’accord du permis de construire.
N’hésitez pas non plus à vous rendre en mairie pour consulter le PLU local (plan local d’urbanisme) ou pour demander le certificat d’urbanisme. Ce dernier vous permettra ainsi concrètement de savoir à quelles conditions votre parcelle est effectivement constructible.
Vérifiez les limites et la surface du terrain
Lorsque vous vous apprêtez à acheter un terrain, êtes-vous sûr d’en connaître les limites précises ?
À ce sujet, méfiez-vous des limites et superficies figurant sur le cadastre. Ce document étant avant tout un document fiscal, les mesures qui y sont reportées n’ont aucune valeur juridique.
En cas de doute, exigez du vendeur la réalisation par un géomètre d’un plan de bornage et d’un arpentage.
Avant de signer
Afin d’encadrer l’opération du maximum de précautions, demandez l’aide d’un notaire (votre propre notaire) dès l’avant-contrat.
Avant de signer l’acte, demandez-lui surtout de le consulter. Il pourra défendre vos intérêts en demandant, par exemple, la modification de certaines clauses.
Sachez pour cela que le fait de prendre un notaire différent de celui de l’autre partie ne vous coûtera pas plus cher, dans la mesure où la profession est rémunérée à l’acte.
Enfin, si la loi prévoit une condition suspensive à l’achat de votre terrain au cas où vous n’obtiendriez pas votre crédit, que se passe-t-il si le premier est accepté, mais si le second, pour la construction, vous est refusé ?
Pour éviter de vous retrouver dans une telle situation, demandez un emprunt commun ou faites inscrire une clause suspensive particulière dans le contrat de vente.
Des facteurs à prendre en compte
Le raccordement aux équipements publics
Eau, électricité, gaz… On n’y pense pas toujours au moment de concrétiser un projet et pourtant, le raccordement aux équipements publics peut sérieusement allonger la note.
Renseignez-vous sur leur proximité et sur le coût du raccordement. Il ne sera pas toujours suffisant d’envisager un simple raccordement et il faudra peut-être prévoir un renforcement du réseau ou des canalisations existantes.
Les servitudes
Avant de procéder à la signature de l’acte d’achat, renseignez-vous bien sur les éventuelles servitudes qui peuvent concerner votre terrain.
Droit de passage du voisin, règles de reculement ou encore passage d’une canalisation publique vous restreindront forcément dans votre liberté de construire votre bien là où vous le désirez.
Pour en connaître la liste complète, consultez le plan ou le certificat d’urbanisme.
Les obligations du vendeur
La garantie de contenance
Acheter demande toujours de savoir prendre quelques précautions.
Cependant, cela ne signifie pas non plus que le marché n’est pas réglementé.
Notamment, le vendeur est tenu de vous délivrer la surface promise : c’est la garantie de la contenance.
C’est pourquoi vous êtes en droit d’exiger de sa part qu’un bornage soit réalisé en cas de doute. Une telle erreur peut aller jusqu’à entraîner la nullité du contrat de vente.
Au-delà du particulier vendeur, le notaire ou l’agent immobilier en charge du dossier peuvent aussi être tenus pour responsables. En tant qu’intermédiaires, ils sont en effet soumis à un devoir de vérification.
La garantie contre l’éviction
Un vendeur est tenu de signaler à l’acheteur toutes les servitudes et les charges qui peuvent peser sur sa parcelle.
Dans le cas contraire, l’éviction, c’est-à-dire l’inconstructibilité qui concernerait tout ou partie du terrain, doit pouvoir être réparée et peut déboucher jusqu’à l’annulation de l’acte de vente.
De cette manière, tout oubli ou toute erreur faisant l’objet d’une publication dans les documents de vente peuvent aussi être assimilés à de la publicité mensongère.
La garantie contre les vices cachés et ses limites
En entamant vos travaux, vous découvrez une énorme cavité souterraine jusque là inconnue…
Vous êtes théoriquement couvert par la garantie contre les vices cachés.
Cependant, il arrive souvent qu’un vendeur se dédouane de toute responsabilité en la matière en ajoutant une clause particulière au contrat de vente. Vous n’avez alors aucun recours… sauf à prouver sa mauvaise foi éventuelle en démontrant qu’il connaissait les vices de sa parcelle.
Une telle clause est illégale lorsque le vendeur est un professionnel.