L’achat d’un local commercial pour en faire son domicile est surtout intéressant sur le plan financier. Malgré tout, il faut connaître toutes les règles pour effectuer les travaux et transformer ainsi un ancien commerce en logement. Voici les clés pour bien réaliser vos démarches.
Définition
La vente d’un local commercial est différente de la vente d’un fonds de commerce.
Le local, également appelé « les murs », est le lieu où un professionnel exerce son activité.
Le fonds correspond aux éléments qui constituent le commerce (meubles, stock, marchandise, nom de l’enseigne…).
Pour obtenir un fonds de commerce, l’acquéreur doit acheter le bail commercial.
Le changement de destination est le passage d’un type d’usage (commerce ou logement) à un autre.
Selon les règles d’urbanisme de chaque ville, certaines zones sont privilégiées pour une catégorie d’activités spécifiques ou des habitations. Cela permet de ne pas dénaturer le paysage urbain.
Toutefois, les villes cherchent le plus souvent à limiter ce genre de transformations qui leur fait perdre de la cotisation foncière des entreprises. Le passage d’une activité à une autre (exemple : une librairie qui devient une boucherie) n’est pas considéré comme un changement de destination.
Les inconvénients de la transformation d’un commerce en logement
Avant de se lancer dans un tel achat pour le transformer en habitation, il est important d’étudier les différents problèmes que peut poser l’acquisition d’un local commercial.
Il peut par exemple s’agir d’un commerce avec une grande vitrine au rez-de-chaussée, donnant sur une rue très passante. Il faut donc envisager un système de sécurité pour se protéger des vols…
Par ailleurs, ce type de local n’a pas forcément de toilettes ni de point d’eau. C’est pourquoi il faut généralement envisager des travaux au niveau des eaux usées ainsi que l’aménagement d’une cuisine.
Avant de faire appel à des entrepreneurs, il convient d’examiner la faisabilité des travaux. Il faut donc vérifier les points suivants :
- La surface habitable.
- L’étanchéité du bâtiment.
- L’état de la toiture et de la charpente.
- L’état des rampes et des balcons.
- Les dispositifs d’aération.
Il faut faire établir plusieurs devis pour évaluer le montant des travaux qu’il est possible d’effectuer pour rendre ce lieu habitable.
Délai de rétractation
L’acquisition d’un local commercial est différente de celle d’un logement. En effet, lors de la signature de la vente, l’acquéreur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation.
Une fois le compromis de vente signé, le nouveau propriétaire est totalement engagé et ne peut plus faire marche arrière.
Attention, le nouvel acheteur ne bénéficie pas forcément de la clause suspensive d’obtention d’un crédit. C’est pourquoi il est très important de savoir si votre banque vous accorde ou non un financement avant de vous engager.
Vous pouvez toutefois inclure une clause suspensive si la mairie ne vous accorde pas de permis de construire. Pour cela, vous devez inclure un délai maximum légal d’obtention (généralement deux mois).
Les différents diagnostics
Les propriétaires dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ont l’obligation de fournir un diagnostic indiquant la présence ou non d’amiante dans le local.
Le bailleur, doit également indiquer à sa mairie la présence ou non de parasites dans le bien immobilier vendu (commercial ou non).
Si le nouvel acquéreur constate la présence de parasites après l’achat du local, celui-ci pourra se retourner contre l’ancien propriétaire en mentionnant la présence de vices cachés.
L’état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performance énergétique doivent également figurer dans les documents fournis avec le contrat.
Les démarches
On parle de changements d’usage des locaux lorsque l’une des catégories suivantes est transformée : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif.
Avant de vous engager, il faut vous assurer auprès des services techniques de votre mairie que les règles d’urbanisme peuvent être respectées avec les projets que vous comptez réaliser.
Ensuite, il faut que l’on vous garantisse une délivrance possible d’un permis de construire.
Les modifications apportées au local peuvent être accompagnées de travaux métamorphosant les structures, les volumes ainsi que la façade. Dans ce cas précis, un permis de construire est obligatoire.
Les pièces à fournir sont les plans du local ainsi que le contrat de vente du bien et des justificatifs comme le Kbis de l’ancien commerce.
Si les travaux n’interviennent que dans le réaménagement du local, il suffit de le déclarer en mairie au secteur urbanisme.
Dans le cas où les travaux serviraient à agrandir une surface supérieure ou égale à 20 m², un permis de construire est nécessaire.
Si l’acquéreur souhaite transformer radicalement l’intérieur et l’extérieur de son bien, il doit en plus remplir un formulaire de demande de transformation d’usage.
C’est au nouveau propriétaire de qualifier la destination de la construction initiale et celle de son projet de transformation. Cela permet d’emblée de voir s’il y a ou non un réel changement de destination.
Le permis de construire est délivré si le changement de destination est en parfaite harmonie avec le reste du paysage urbain.
En cas de changement de destination partielle (c’est-à-dire une partie utilisée pour une activité professionnelle et une partie habitation), le propriétaire peut envoyer un courrier recommandé au préfet afin d’obtenir une autorisation.
Attention, cela ne fonctionne que si le logement est la résidence principale du bailleur et si l’activité n’est pas de nature commerciale.
Pour un local situé dans une copropriété, le bailleur doit demander l’accord de l’ensemble des copropriétaires avant d’effectuer la moindre transformation.
Les locaux annexés à un autre bâtiment sont censés avoir le même usage final que le local principal. C’est pourquoi la transformation d’une grange en logement est considérée comme un changement de destination, sauf si ce local n’est pas utilisé comme une pièce à vivre quotidienne.
Ce type de transformation n’est possible qu’avec l’obtention du permis de construire ou d’une déclaration préalable en fonction de la nature des travaux à réaliser.
Protection des logements
Dans les villes de plus de 200 000 habitants et plus particulièrement en Île-de-France, il est souvent interdit d’utiliser des locaux (habitation, professionnels, administratifs, meublés, hôtels) pour une autre destination que celle initialement prévue, sauf en cas de dérogation accordée par le préfet de Paris.
Selon l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, une personne intéressée par un local peut toutefois demander à la préfecture de lui indiquer son statut juridique. Cette loi ne s’applique pas pour des locaux commerciaux.